En skilsmisse er sjældent bare én beslutning.
Når et par går fra hinanden, følger der ofte en lang række praktiske og økonomiske spørgsmål med. Og hvis man ejer bolig sammen, er et af de helt store spørgsmål næsten altid:
Hvad skal der ske med huset?
Skal det sælges? Kan den ene blive boende? Hvad er boligen værd? Og hvordan kommer man videre på en måde, som begge parter kan være trygge ved?
Det er spørgsmål, vi jævnligt møder i vores arbejde. Derfor har vi sat os sammen til en snak om nogle af de ting, man med fordel kan få styr på, når fællesboligen bliver en del af en skilsmisse.
Først og fremmest: Boligen er mere end mursten
Liselotte: Noget af det første, jeg tænker på, er, at boligen meget hurtigt kan komme til at fylde enormt meget. Ikke kun økonomisk, men også følelsesmæssigt.
Mogens: Ja. Et hus er jo sjældent bare mursten. Det kan være stedet, hvor børnene er vokset op, hvor man har holdt jul og fødselsdage, og hvor man måske har boet sammen i rigtig mange år.
Derfor er det også helt naturligt, at de to parter ikke nødvendigvis ser ens på, hvad der skal ske.
Liselotte: Og netop derfor synes jeg, det er vigtigt, at man prøver at skille tingene lidt ad. Der er følelserne – og så er der de praktiske, juridiske og økonomiske beslutninger, som skal træffes.
Det er ikke altid let, men det kan gøre processen mere overskuelig.
Skal fællesboligen sælges?
Mogens: Hvis begge parter er enige om, at ingen ønsker eller har mulighed for at blive boende, er løsningen som udgangspunkt forholdsvis enkel: Boligen skal sælges.
Men selv dér opstår der hurtigt nye spørgsmål.
Hvad er huset realistisk værd? Hvilken pris skal vi gå på markedet med? Skal der laves noget inden salget? Og hvordan tilrettelægger vi salget, så begge parter føler sig ordentligt informeret undervejs?
Liselotte: Det sidste synes jeg faktisk er rigtig vigtigt.
Når vi hjælper med et salg i forbindelse med en skilsmisse, er vores opgave ikke at være den ene parts ejendomsmægler mod den anden.
Begge ejere skal kunne føle sig trygge ved processen.
Mogens: Præcis. Vi skal sælge boligen bedst muligt. Ikke tage stilling til, hvem der har ret i skilsmissen.
Det kan lyde banalt, men den neutralitet kan være meget værdifuld i en situation, hvor der måske allerede er mange ting, man er uenige om.
Hvad hvis den ene gerne vil blive boende?
Liselotte: Så bliver situationen lidt anderledes.
Hvis den ene ønsker at overtage boligen, skal man blandt andet finde ud af, om økonomien kan hænge sammen. Banken eller realkreditinstituttet kommer derfor ofte til at spille en vigtig rolle.
Det er ikke nok, at man mellem sig bliver enige om, at den ene overtager huset. Den, der skal blive boende, skal også kunne godkendes til at overtage finansieringen, og den anden part skal som udgangspunkt frigøres fra sine forpligtelser.
Mogens: Og så kommer det spørgsmål, vi ofte bliver involveret i:
Hvad er huset værd?
For hvis den ene skal overtage den andens andel, har begge parter en interesse i, at værdien bliver fastsat på et sagligt og realistisk grundlag.
Liselotte: Det er et af de steder, hvor der let kan opstå uenighed.
Den, der gerne vil blive boende, kan have en interesse i en lavere værdi. Den, der skal ud af boligen, kan naturligt se anderledes på det.
Mogens: Derfor bør man passe på med at gøre vurderingen til en konkurrence om at få det tal, man helst vil høre.
En god vurdering skal kunne forklares.
Vi ser blandt andet på boligens stand, beliggenhed, størrelse, markedet i området, aktuelle udbud og relevante handler. Målet bør være at finde frem til en realistisk handelsværdi – altså hvad boligen med rimelighed kunne forventes solgt til på det aktuelle marked.
Skal huset altid sættes til salg for at finde værdien?
Liselotte: Nej, selvfølgelig ikke.
Hvis den ene ønsker at overtage boligen, kan en salgsvurdering være en del af grundlaget for parternes videre drøftelser.
Mogens: Og her synes jeg, det er vigtigt at være ærlig omkring forskellen på en vurdering og et faktisk salg.
Den endelige markedspris kender vi først den dag, en køber skriver under. Men en erfaren ejendomsmægler bør kunne give et velbegrundet bud på, hvor boligens realistiske handelsværdi ligger.
Det vigtigste er næsten argumentationen bag tallet.
Hvad med friværdien?
Liselotte: Her skal vi passe på ikke at gøre regnestykket for enkelt.
Mange tænker umiddelbart:
Boligen er 2 millioner værd, vi skylder 1 million, så har vi 1 million, der skal deles.
Men den økonomiske opgørelse ved en skilsmisse kan være mere kompleks end det.
Det afhænger blandt andet af ejerforholdene, gælden, parternes formueforhold og eventuelle aftaler mellem dem. Der kan også være andre aktiver og forpligtelser, som indgår i den samlede bodeling.
Derfor kan det være en rigtig god idé at få juridisk rådgivning, hvis der er tvivl.
Mogens: Og hvis huset skal sælges, skal man selvfølgelig også huske, at der er omkostninger forbundet med et salg.
Det er altså ikke nødvendigvis boligens vurderede værdi minus restgælden, der står tilbage på kontoen.
Hvem betaler huset, mens vi finder ud af det?
Liselotte: Det er faktisk et rigtig godt spørgsmål – og et af dem, man bør få afklaret hurtigt.
Hvem betaler realkreditydelsen? Ejendomsskatter? Forsikring? Varme? El? Vedligeholdelse?
Og hvad hvis den ene er flyttet, mens den anden bliver boende?
Det er ikke spørgsmål, man bør lade stå åbne i månedsvis.
Hvis der er behov for det, kan det være fornuftigt at få lavet en midlertidig aftale om økonomien, indtil boligen enten er solgt eller overtaget af den ene.
Mogens: For uafklarede ting har det desværre med at vokse.
En mindre uenighed om en regning kan pludselig blive blandet sammen med alle mulige andre konflikter.
Hvis huset skal sælges – skal begge så være enige?
Liselotte: Når begge står som ejere, kan den ene som udgangspunkt ikke bare træffe alle beslutninger om salget alene.
Derfor er samarbejdet vigtigt.
Mogens: Og det gælder hele vejen igennem.
Valg af ejendomsmægler, udbudspris, eventuelle prisændringer og i sidste ende accept af et købstilbud kræver, at ejerne kan træffe de nødvendige beslutninger.
Vi har heldigvis oplevet mange gange, at mennesker, som måske ikke er enige om ret meget andet længere, godt kan finde et fælles ståsted omkring boligsalget.
Ofte fordi begge har den samme interesse:
At få afsluttet boligdelen ordentligt og komme videre.
Hvad hvis kommunikationen er svær?
Liselotte: Så synes jeg, man skal sige det til os fra starten.
Der kan være situationer, hvor parterne helst ikke ønsker særlig meget direkte kontakt med hinanden.
Det kan vi godt tage hensyn til i den praktiske kommunikation omkring et salg, samtidig med at begge naturligvis skal have de relevante oplysninger og være med i de beslutninger, der kræver begge ejeres accept.
Mogens: Ja. Vi kan ikke løse konflikten mellem to mennesker, og det skal vi heller ikke.
Men vi kan skabe struktur omkring boligen.
Vi kan sørge for klare aftaler, ordentlig information og en tydelig proces.
Og nogle gange giver det faktisk lidt mere ro.
Skal boligen gøres klar til salg?
Mogens: Ikke nødvendigvis mere end ved ethvert andet boligsalg.
Det afhænger fuldstændig af huset.
I en skilsmissesituation synes jeg faktisk, man skal være ekstra varsom med at starte store renoveringsprojekter, medmindre der er en meget klar økonomisk gevinst ved det.
Der er allerede rigeligt at tage stilling til.
Nogle gange er grundig oprydning, rengøring og en god præsentation af boligen det helt rigtige.
Andre gange kan enkelte mindre forbedringer være fornuftige.
Men det skal vurderes fra bolig til bolig.
Liselotte: Og hvis man skal bruge fælles penge på forbedringer inden salget, bør man selvfølgelig også være enige om det.
Hvad hvis der er børn?
Liselotte: Så får boligen ofte endnu større følelsesmæssig betydning.
Forældrene skal ikke kun finde ud af, hvor de selv skal bo. De tænker naturligvis også på børnenes hverdag, skole, venner og tryghed.
Der findes ikke én løsning, der er rigtig for alle familier.
For nogle giver det mening, at den ene overtager huset. For andre er et salg den bedste mulighed for at skabe to nye og økonomisk bæredygtige hjem.
Mogens: Og det er måske netop derfor, man ikke skal begynde med spørgsmålet:
“Hvordan beholder vi huset for enhver pris?”
Det bedre spørgsmål kan være:
“Hvilken løsning fungerer bedst, når vi også ser to eller fem år frem?”
Vores råd: Få boligen afklaret tidligt
Liselotte: Man behøver ikke have hele skilsmissen på plads, før man begynder at undersøge mulighederne omkring boligen.
Tværtimod kan det give ro at få nogle fakta på bordet tidligt.
Hvad er huset værd?
Hvor meget gæld er der?
Kan en af jer overtage det?
Hvad vil økonomien omtrent være ved et salg?
Mogens: Når man kender mulighederne, bliver det ofte lettere at træffe beslutningen.
Og en salgsvurdering betyder jo ikke, at huset absolut skal sælges.
Den kan lige så godt bruges til at skabe et realistisk økonomisk udgangspunkt for samtalen om, hvorvidt den ene skal overtage boligen.
Spørgsmål vi ofte møder om skilsmisse og fælles bolig
Kan den ene overtage huset ved en skilsmisse?
Ja, det kan ofte være muligt, hvis parterne kan blive enige om vilkårene, og den part, der ønsker at blive boende, kan få økonomien og finansieringen godkendt. Det er vigtigt, at den anden part samtidig bliver frigjort fra de relevante økonomiske forpligtelser.
Hvordan finder man værdien af boligen ved skilsmisse?
En salgsvurdering fra en ejendomsmægler kan give et fagligt og realistisk billede af boligens forventede handelsværdi på det aktuelle marked. Vurderingen kan blandt andet tage udgangspunkt i boligens beliggenhed, stand, størrelse, aktuelle marked og relevante handler.
Skal huset sælges ved skilsmisse?
Nej. Hvis den ene part ønsker og økonomisk har mulighed for at overtage boligen, kan det være en løsning. Hvis ingen kan eller ønsker at overtage den, vil et salg ofte være den naturlige vej videre.
Kan man få boligen vurderet, selvom man ikke ved, om den skal sælges?
Ja. En vurdering kan netop være nyttig, før beslutningen bliver truffet. Den kan give jer et bedre økonomisk grundlag for at vurdere, om den ene kan overtage boligen, eller om et salg er den bedste løsning.
Hvad gør vi, hvis vi er uenige om boligen?
Hvis uenigheden handler om selve bodelingen eller juridiske spørgsmål, kan der være behov for juridisk rådgivning. En ejendomsmægler kan hjælpe med den boligmæssige del – eksempelvis en saglig vurdering af boligen og, hvis den skal sælges, en struktureret salgsproces.
Der skal være plads til både mennesker og mursten
Liselotte: Skilsmisser er forskellige. Nogle foregår i god dialog. Andre er langt mere vanskelige.
Men uanset situationen synes jeg, der er én ting, man bør holde fast i:
Boligen skal ikke gøre en svær situation sværere end nødvendigt.
Mogens: Enig.
Vores rolle er ikke at blande os i, hvorfor to mennesker går fra hinanden.
Vores rolle er at hjælpe med den del, vi kan noget om – boligen.
At skabe et realistisk billede af værdien, forklare mulighederne og, hvis boligen skal sælges, sørge for en ordentlig og professionel salgsproces, hvor begge parter ved, hvad der sker.
Liselotte: For nogle ender løsningen med et salg.
For andre bliver den ene boende.
Det vigtigste er ikke, hvilken af de to løsninger man vælger.
Det vigtigste er, at beslutningen bliver truffet på et oplyst grundlag – og at begge kan komme ordentligt videre.
Har I en fælles bolig – og står I over for en skilsmisse?
I behøver ikke kende løsningen, før I kontakter os.
Vi hjælper gerne med at skabe overblik over boligens værdi og mulighederne for enten salg eller overtagelse. Det kan være et første skridt mod at få én af de store praktiske beslutninger på plads.
BoligOne Mogens Kragh I/S
📞 Kontakt os gerne for en uforpligtende snak 97 42 12 52
✉️ holstebro@boligone.dk
Sammen om et godt boligsalg
Forfattere:
Liselotte Kragh & Mogens Kragh
Ejendomsmæglere MDE
BoligOne Mogens Kragh I/S
