Når et menneske dør, efterlader det ikke kun et stort savn. Der følger ofte også en række praktiske og juridiske spørgsmål, som de efterladte pludselig skal forholde sig til.
Og hvis der er en bolig i boet, melder spørgsmålene sig hurtigt:
Hvad skal der ske med huset? Hvem må bestemme? Hvornår kan det sættes til salg? Skal vi rydde det først? Og hvor begynder vi overhovedet?
Det er spørgsmål, vi jævnligt møder.
Derfor har vi sat os sammen til en snak om, hvad der egentlig sker med boligen i et dødsbo – og ikke mindst hvordan man kan skabe lidt mere ro og overblik i en situation, hvor der i forvejen er meget at tænke på.
Liselotte: Man behøver ikke have alle svarene med det samme
Liselotte:
Noget af det første, jeg synes er vigtigt at sige, er, at man ikke behøver træffe alle beslutninger om boligen umiddelbart efter et dødsfald.
Der er både en menneskelig og en juridisk proces, der skal have lov til at gå sin gang.
For mange familier har boligen samtidig stor følelsesmæssig betydning. Det kan være barndomshjemmet eller det hus, hvor ens forældre har boet i 40 år. Hvert rum kan rumme minder.
Derfor kan en beslutning om salg føles som meget mere end bare en ejendomshandel.
Mogens:
Ja, og det oplever vi faktisk ofte. Når vi kommer ind i et dødsbo, handler vores opgave ikke kun om at vurdere mursten og kvadratmeter.
Det handler også om at forstå situationen.
Nogle efterladte vil gerne hurtigt videre. Andre har brug for tid. Og nogle ved slet ikke endnu, om boligen skal sælges, overtages af en arving eller måske håndteres på en helt tredje måde.
Alle tre situationer er helt naturlige.
Hvad sker der juridisk med boligen?
Liselotte:
Når en boligejer dør, bliver boligen som udgangspunkt en del af dødsboet sammen med afdødes øvrige værdier og gæld.
Skifteretten skal tage stilling til, hvordan boet skal behandles, og der kan være forskellige skifteformer afhængigt af den konkrete situation.
Det kan eksempelvis være privat skifte, bobestyrerbehandling eller i visse tilfælde uskiftet bo, hvis betingelserne herfor er opfyldt.
Det vigtige er, at man ikke bare skal betragte huset som noget, arvingerne frit kan disponere over fra dag ét.
Mogens:
Og det er netop et af de steder, hvor det kan være rart at få hjælp.
For hvornår kan man egentlig sætte boligen til salg? Hvem skal underskrive? Og hvem kan træffe beslutninger på boets vegne?
Det afhænger blandt andet af, hvordan boet behandles.
Man behøver heldigvis ikke selv kende svarene på forhånd.
Skal boligen sælges?
Mogens:
Når det juridiske begynder at falde på plads, kommer det næste store spørgsmål ofte:
Hvad skal der ske med boligen?
I mange dødsboer bliver løsningen et salg. Men før man beslutter hvordan og hvornår, synes jeg, det er vigtigt at få et realistisk billede af boligens værdi og muligheder.
Her vil vi typisk se på boligens stand, beliggenhed, markedet i området, sammenlignelige handler og hvilken købergruppe, der realistisk vil være interesseret.
Men vi ser også på noget andet.
Liselotte:
Nemlig hvad der giver mening for familien.
Mogens:
Præcis.
Den højeste teoretiske pris er ikke nødvendigvis den bedste strategi for et dødsbo.
Nogle familier ønsker et forholdsvis hurtigt og enkelt salg. Andre har mulighed for at vente på den rigtige køber. Og nogle boliger kan med fordel klargøres lidt, mens det i andre tilfælde ikke giver mening at bruge penge på forbedringer.
Det skal vurderes fra bolig til bolig.
Skal vi rydde huset først?
Liselotte:
Det spørgsmål får vi tit.
Og svaret er: Ikke nødvendigvis.
Mange tror, at huset skal være fuldstændig tømt, rengjort og gjort salgsklart, før de overhovedet kan kontakte en ejendomsmægler.
Sådan behøver det ikke være.
Mogens:
Faktisk vil jeg ofte hellere komme ud før familien går i gang med det hele.
Så kan vi sammen se på boligen og tale om, hvad der giver mening.
Måske bør nogle møbler blive stående under fotograferingen. Måske vil boligen præsentere sig bedre næsten tom. Måske er der nogle få ting, der med fordel kan ordnes – og måske skal man slet ikke begynde på større projekter.
Det sidste er vigtigt.
Man skal passe på med automatisk at bruge 50.000 eller 100.000 kroner på en bolig i et dødsbo i forventning om, at pengene kommer igen ved salget.
Det gør de ikke nødvendigvis.
Hvad med tilstandsrapport, energimærke og alle dokumenterne?
Liselotte:
Det er også her, mange kan mærke, at opgaven begynder at vokse.
https://bit.ly/Boligskolen-forstaa-din-tilstandsrapportFor pludselig dukker der spørgsmål op om dokumenter, forsikringer, ejendomsskatter, energimærke, tilstandsrapport, elinstallationsrapport og meget andet.
Og måske ved familien ikke engang, hvor papirerne ligger.
Mogens:
Og det er faktisk helt normalt.
Det er ikke meningen, at familien selv skal kende hele processen.
Når vi hjælper med salget af en bolig fra et dødsbo, er en væsentlig del af vores arbejde netop at skabe struktur omkring processen og hjælpe med at få styr på det, der skal bruges i forbindelse med salget.
Vi laver en plan og tager tingene i den rigtige rækkefølge.
Flere arvinger kan betyde flere holdninger
Liselotte:
Der er også en anden side af dødsboer, som man ikke altid taler så meget om.
Hvis der er flere arvinger, kan der være forskellige ønsker til boligen.
Én vil måske sælge hurtigt.
En anden mener, at huset er meget mere værd.
En tredje har svært ved overhovedet at forestille sig, at barndomshjemmet skal sælges.
Det behøver ikke være udtryk for uenighed. Vi reagerer bare forskelligt, når følelser, minder og økonomi bliver blandet sammen.
Mogens:
Og her kan en uvildig, faglig vurdering være rigtig værdifuld.
Vi kan selvfølgelig ikke tage beslutningen for familien.
Men vi kan lægge fakta på bordet:
Hvad vurderer vi boligen til? Hvad er realistisk i det nuværende marked? Hvilken salgsstrategi anbefaler vi? Hvor lang salgstid bør man regne med? Og hvilke fordele og ulemper er der ved de forskellige muligheder?
Det kan gøre det lettere for arvingerne at træffe beslutningen sammen.
Skal man vælge den mægler, der vurderer højest?
Mogens:
Det her er et område, hvor jeg synes, man skal være lidt ekstra opmærksom.
En høj vurdering kan naturligvis lyde attraktiv – også i et dødsbo.
Men hvis boligen bliver udbudt for dyrt, kan resultatet være en lang liggetid og efterfølgende prisnedsættelser.
Derfor bør vurderingen være realistisk og kunne forklares.
Vi vil langt hellere fortælle familien, hvorfor vi mener, boligen har en bestemt værdi, og hvordan vi vil gribe salget an.
Liselotte:
For tryghed kommer også af at vide, hvorfor man gør det, man gør.
Hvad koster det at vente?
Liselotte:
Det er måske også værd at huske, at en bolig typisk fortsætter med at have udgifter, mens dødsboet behandles og boligen står til salg.
Mogens:
Ja. Der kan blandt andet være udgifter til varme, el, forsikring, ejendomsskatter og almindelig vedligeholdelse.
Derfor ser vi også på økonomien i den samlede salgsstrategi.
Det giver ikke nødvendigvis mening at vente seks måneder ekstra på en højere pris, hvis en væsentlig del af merprisen samtidig bliver spist op af løbende udgifter.
Omvendt skal man selvfølgelig heller ikke sælge unødigt billigt alene for at få boligen væk hurtigt.
Det handler om balance.
Kan en arving overtage boligen?
Liselotte:
Ja, i nogle dødsboer er salg på det åbne marked slet ikke den eneste mulighed.
Måske ønsker et barn eller en anden arving at overtage boligen.
Her er det vigtigt at få afklaret både de juridiske, skattemæssige og økonomiske forhold, inden man beslutter sig.
Der kan være stor forskel på en almindelig handel til en uafhængig køber og en overdragelse inden for familien.
Derfor bør man få konkret rådgivning om netop den situation, man står i.
Hvem tager sig af huset, mens det står tomt?
Mogens:
Det er et meget praktisk spørgsmål, men faktisk et vigtigt et.
Hvis boligen står tom, bør man blandt andet tænke på varme, vand, post, have, løbende tilsyn og forsikring.
Især forsikringen er vigtig at være opmærksom på, fordi vilkårene kan ændre sig, når en bolig står ubeboet.
Liselotte:
Det er sådan nogle ting, der let bliver glemt midt i alt det andet.
Og det understreger egentlig meget godt vores vigtigste råd:
Lav en plan.
Ikke nødvendigvis en stor og kompliceret plan – bare et overblik over, hvad der skal ske og i hvilken rækkefølge.
Vores råd: Tag én beslutning ad gangen
Liselotte:
Hvis jeg skulle give ét råd til en familie, der står med en bolig efter et dødsfald, ville det være:
I behøver ikke løse det hele på én gang.
Få først overblik over boet og den juridiske situation. Derefter kan I begynde at tage stilling til boligen.
Mogens:
Og kontakt gerne en ejendomsmægler tidligt i processen.
Ikke fordi huset nødvendigvis skal sættes til salg i morgen.
Men fordi en vurdering og en samtale om mulighederne kan give familien noget konkret at arbejde videre med.
Vi kan se boligen, vurdere markedet og fortælle, hvad vi ville anbefale – også hvis vores anbefaling er, at I skal vente lidt.
Når vi hjælper med et dødsbo
For os er salg af en bolig fra et dødsbo ikke bare endnu en bolighandel.
Ofte møder vi mennesker på et tidspunkt, hvor der allerede er meget at forholde sig til.
Derfor forsøger vi at gøre vores del af processen så enkel og overskuelig som muligt.
Vi hjælper med at skabe overblik over boligen, vurderingen, salgsstrategien og de praktiske skridt frem mod et salg. Og når der er juridiske eller skattemæssige spørgsmål, som kræver anden rådgivning, hjælper vi med at få afklaret, hvem der skal inddrages.
Liselotte:
Man må gerne komme til os og sige:
“Vi ved faktisk ikke, hvad vi skal gøre med huset.”
Det er et helt fint sted at begynde.
Mogens:
Ja. Så starter vi dér.
Vi ser på boligen, lytter til familiens ønsker og hjælper med at skabe et overblik over mulighederne.
For i en situation, hvor meget andet kan føles uoverskueligt, skal selve boligsalget helst ikke gøre det mere kompliceret.
Liselotte:
Det synes jeg faktisk er den bedste måde at beskrive vores rolle på.
Vi kan ikke fjerne alt det svære, der følger med et dødsfald.
Men vi kan hjælpe med at skabe tryghed, overblik og en klar vej videre, når der skal tages stilling til boligen.
Ofte stillede spørgsmål om dødsbo og bolig
Hvornår kan en bolig i et dødsbo sættes til salg?
Det afhænger blandt andet af, hvordan dødsboet behandles, og hvem der har ret til at disponere på boets vegne. Derfor skal boets juridiske forhold være afklaret, før de relevante personer kan træffe beslutning om et salg.
Skal boligen ryddes, før ejendomsmægleren kommer?
Nej. Faktisk kan det være en god idé at kontakte ejendomsmægleren, før I begynder at rydde boligen.
Så kan I sammen gennemgå huset og vurdere, hvad der med fordel kan blive stående, hvad der bør fjernes, og om der overhovedet er noget, der bør gøres ved boligen inden et salg.
Skal man renovere en bolig i et dødsbo før salg?
Ikke nødvendigvis.
Det kan være fristende at tænke, at en modernisering automatisk giver en højere salgspris, men pengene kommer ikke nødvendigvis igen ved salget.
Derfor anbefaler vi, at boligen og markedet vurderes først. Nogle gange kan enkelte mindre forbedringer være en god idé – andre gange er det bedre at sælge boligen, som den er.
Kan en arving overtage boligen?
Ja, det kan i nogle tilfælde være muligt, at en arving overtager boligen frem for, at den bliver solgt på det åbne marked.
Her er det vigtigt at få afklaret de juridiske, økonomiske og eventuelle skattemæssige konsekvenser, inden familien træffer beslutningen.
Kan vi få boligen vurderet, selvom vi endnu ikke har besluttet at sælge?
Ja – og det kan faktisk være en rigtig god start.
En salgsvurdering giver jer et bedre billede af boligens forventede markedsværdi og mulighederne for et salg. Det kan gøre det lettere for arvingerne at tage stilling til, hvad der skal ske med boligen.
En vurdering betyder ikke, at boligen efterfølgende skal sættes til salg.
Nogle gange er det vigtigste første skridt ganske enkelt at få skabt et overblik.
Har I brug for hjælp til boligen i et dødsbo?
Når man står med et dødsbo, behøver man ikke kende alle svarene fra begyndelsen.
Vi hjælper gerne med at skabe overblik over boligen, vurderingen og mulighederne for et eventuelt salg – og tager processen i den rækkefølge, der giver mening for jer.
BoligOne Mogens Kragh I/S
📞 Kontakt os gerne 97 42 12 52 for en uforpligtende snak
✉️ holstebro@boligone.dk
Sammen om et godt boligsalg.
Som ejendomsmæglere i Holstebro og Vestjylland hjælper vi også familier, der står med en bolig i et dødsbo.
Af Liselotte Kragh og Mogens Kragh, ejendomsmæglere MDE
BOLIGSKOLEN – boligviden i øjenhøjde.
