De nye offentlige boligvurderinger har fået mange boligejere til at spærre øjnene op. Nogle er blevet positivt overraskede, mens andre er blevet mere bekymrede end glade.
Hos os oplever vi næsten dagligt spørgsmål som:
“Er min bolig virkelig steget så meget i værdi?”
“Kan jeg sælge til den pris?”
“Kommer jeg nu til at betale meget mere i boligskat?”
Derfor satte vi os ned med en kop kaffe og tog en snak om de nye boligvurderinger.
Hvad er en offentlig boligvurdering egentlig?
Liselotte: Mogens, vi får virkelig mange spørgsmål om de nye boligvurderinger. Er folk bekymrede?
Mogens: Ja, det synes jeg faktisk. Mange bliver overraskede, når de ser den nye vurdering. Nogle bliver glade, fordi den er højere end forventet, mens andre undrer sig over, at den virker lav. Men det vigtigste er at huske, at den offentlige boligvurdering ikke er det samme som boligens markedsværdi.
Liselotte: Det er nok den misforståelse, vi møder allermest.
Mogens: Lige præcis. Den offentlige vurdering er først og fremmest lavet for at beregne boligskatter. Den fortæller ikke nødvendigvis, hvad en køber er villig til at betale for boligen.
Hvad bygger vurderingen på?
Liselotte: Hvordan finder staten egentlig frem til vurderingen?
Mogens: Den bygger på en lang række oplysninger. Blandt andet beliggenhed, grundens størrelse, boligens registrerede areal, alder, salgspriser i området og statistiske modeller.
Liselotte: Men de ser jo ikke nødvendigvis, om køkkenet er helt nyt eller 35 år gammelt.
Mogens: Netop. De vurderer ikke boligen på samme måde, som en køber gør. De ser heller ikke altid de forbedringer eller mangler, som kan have stor betydning for salgsprisen.
Betyder en høj vurdering, at boligen kan sælges dyrere?
Liselotte: Hvis vurderingen er steget en million kroner, betyder det så, at boligen også er blevet en million mere værd?
Mogens: Nej. Markedsprisen bestemmes stadig af udbud og efterspørgsel. To næsten ens boliger kan have samme offentlige vurdering, men blive solgt til vidt forskellige priser.
Liselotte: Så det er stadig køberne, der bestemmer markedsprisen?
Mogens: Ja. Det er markedet – ikke den offentlige vurdering.
Hvad betyder vurderingen for boligskatten?
Liselotte: Mange frygter også en kæmpe skattestigning.
Mogens: Det behøver de heldigvis ikke automatisk. Der gælder nye regler for boligskatterne, og der findes forskellige overgangsordninger og skatterabatter. Derfor afhænger konsekvensen af den enkelte bolig og den enkelte boligejer.
Liselotte: Så man skal ikke gå i panik, bare fordi tallet ser højt ud?
Mogens: Nej. Man skal først forstå, hvad vurderingen faktisk bruges til.
Hvad med den politiske debat?
Liselotte: Man hører også meget om politikernes forslag om at fastfryse reguleringen af boligskatterne. Hvad betyder det egentlig?
Mogens: Formålet er at skabe mere ro og forudsigelighed for boligejerne, og det kan mange sikkert godt se fornuften i. Men som med de fleste politiske beslutninger kan der også være udfordringer.
Liselotte: Hvilke udfordringer tænker du på?
Mogens: Boligmarkedet udvikler sig meget forskelligt rundt om i Danmark. I de største byer har priserne gennem en årrække udviklet sig anderledes end i mange mindre byer og landdistrikter. Hvis reguleringen fastfryses over længere tid, peger flere økonomer på, at forskellene mellem landsdelene kan blive større.
Liselotte: Så det handler ikke kun om skat?
Mogens: Nej. Det handler også om balancen mellem by og land. Vi mærker det også her i Vestjylland, hvor boligmarkedet fungerer helt anderledes end eksempelvis i København og Aarhus. Derfor bliver det spændende at følge, hvordan reglerne udvikler sig de kommende år.
Liselotte: Så de politiske beslutninger er ikke nødvendigvis skrevet i sten?
Mogens: Nej. Boligskatter og vurderingssystemet bliver løbende diskuteret og justeret. Derfor synes jeg, man skal passe på med at træffe store beslutninger alene ud fra en offentlig vurdering eller en politisk overskrift.
Kan vurderingen være forkert?
Liselotte: Hvad hvis man mener, at vurderingen er helt ved siden af?
Mogens: Så bør man undersøge grundlaget. Der kan være registreringer, som ikke stemmer, og i nogle tilfælde har man mulighed for at gøre indsigelse eller klage over vurderingen.
Skal man bruge vurderingen, hvis boligen skal sælges?
Liselotte: Når vi kommer ud og laver en salgsvurdering, kigger vi jo ikke kun på den offentlige vurdering.
Mogens: Nej. Vi ser på boligens stand, vedligeholdelse, beliggenhed, energiforhold, planløsning, aktuelle købere og de handler, der faktisk er gennemført i området.
Liselotte: Derfor kan vores vurdering godt være både højere og lavere end den offentlige vurdering.
Mogens: Præcis. Vores opgave er at finde den rigtige markedspris – den pris, hvor boligen bliver solgt bedst muligt. Ikke nødvendigvis den højeste pris på papiret.
Vores råd
Liselotte: Hvis du skulle give ét godt råd til boligejerne, hvad ville det så være?
Mogens: Se den offentlige boligvurdering som et vigtigt skattemæssigt redskab – men ikke som en salgsvurdering. Hvis du overvejer at sælge, eller blot gerne vil vide, hvad din bolig reelt er værd i dagens marked, så få lavet en professionel salgsvurdering.
Liselotte: Og husk, at spørgsmål aldrig er dumme. Reglerne kan være svære at gennemskue, og derfor hjælper vi gerne med at forklare dem i øjenhøjde.
Kort fortalt
Den offentlige boligvurdering har stor betydning for boligskatten, men den er ikke et facit på, hvad din bolig kan sælges for. Markedsprisen afgøres fortsat af købernes interesse, boligens stand, beliggenhed og den aktuelle efterspørgsel.
Samtidig udvikler reglerne sig løbende, og den politiske debat om boligskatter og vurderingssystemet fortsætter. Derfor er det vigtigere end nogensinde at skelne mellem en offentlig vurdering og en reel markedsvurdering.
Er du i tvivl om, hvad din bolig er værd i dagens marked, er en professionel salgsvurdering det bedste udgangspunkt.
Hos BoligOne Mogens Kragh hjælper vi hver uge boligejere i Holstebro, Struer, Lemvig, Vinderup, Ulfborg og resten af Vestjylland med at få et realistisk billede af deres boligs aktuelle markedsværdi.
Har du spørgsmål til din boligvurdering?
Vi hjælper gerne med at forklare, hvad den offentlige boligvurdering betyder for netop din bolig – og hvad den aktuelle markedsværdi er, hvis du overvejer at sælge.
☎️ 97 42 12 52
Ofte stillede spørgsmål
Er den offentlige boligvurdering det samme som boligens værdi?
Nej. Den offentlige boligvurdering bruges primært til beregning af boligskatter. En boligs markedsværdi bestemmes af købernes efterspørgsel, beliggenhed, stand og de aktuelle handler i området.
Kan jeg sælge min bolig til den offentlige vurdering?
Ikke nødvendigvis. Nogle boliger sælges over den offentlige vurdering, mens andre sælges under. Markedsprisen afgøres af boligmarkedet – ikke af vurderingen.
Hvad bruges den offentlige boligvurdering til?
Den bruges først og fremmest som grundlag for beregning af ejendomsværdiskat og grundskyld.
Kan den offentlige boligvurdering være forkert?
Ja. Hvis oplysningerne om boligen ikke er korrekte, eller hvis vurderingen bygger på forkerte registreringer, kan der være grundlag for at undersøge sagen nærmere og eventuelt klage.
Hvad er forskellen på en offentlig boligvurdering og en salgsvurdering?
En offentlig boligvurdering beregnes ud fra registrerede oplysninger og statistiske modeller. En professionel salgsvurdering bygger på boligens aktuelle stand, beliggenhed, lokale markedsforhold og den efterspørgsel, der er blandt køberne.
Har de nye boligvurderinger betydning for boligskatten?
Ja. De offentlige boligvurderinger danner grundlag for boligbeskatningen, men den endelige skat afhænger også af de gældende skatteregler, overgangsordninger og eventuelle skatterabatter.
Personligt råd fra Liselotte og Mogens
Vores erfaring er, at mange bliver unødigt bekymrede eller omvendt får for store forventninger, når de ser deres nye offentlige boligvurdering. Vores bedste råd er derfor at se vurderingen som et skattemæssigt redskab – ikke som et salgsprospekt. Overvejer du at sælge, eller er du blot nysgerrig på boligens reelle markedsværdi, så få lavet en professionel salgsvurdering. Det giver et langt mere retvisende billede og et bedre grundlag for at træffe de rigtige beslutninger.
Artiklen er udarbejdet af Liselotte Kragh og Mogens Kragh, ejendomsmæglere hos BoligOne Mogens Kragh I/S.
