Ja, det kan du som udgangspunkt godt.
Men det betyder ikke nødvendigvis, at energiforbedringer er ligegyldige, når boligen skal sælges.
Jeg møder jævnligt boligejere, der inden et salg spørger:
”Skal vi nå at skifte vinduerne?”
”Bør vi efterisolere loftet?”
”Hvad med varmepumpen?”
”Bliver huset sværere at sælge, hvis energimærket ikke er særlig godt?”
Mit svar er som regel:
Det kommer an på boligen.
For der findes ikke én løsning, der er rigtig for alle huse. Nogle energiforbedringer kan være en rigtig god investering før et salg. Andre kan ende med at koste mere, end de tilfører boligen i salgspris.
Her er mit bud på, hvordan du bør tænke.
Du behøver ikke energirenovere for at sælge
Lad os starte med det vigtigste.
En ældre bolig behøver ikke være energirenoveret fra kælder til kvist, før den kan sættes til salg.
Købere ved normalt godt, at et hus fra eksempelvis 1960’erne eller 1970’erne ikke nødvendigvis har samme energistandard som et nybygget hus.
Det afgørende er i højere grad, om boligens stand, energiforhold og pris hænger fornuftigt sammen.
Hvis huset har ældre vinduer, begrænset isolering eller en ældre varmekilde, er det derfor ikke automatisk et problem.
Men det skal naturligvis indgå i den samlede vurdering af boligen – og dermed også i prisfastsættelsen.
Energimærket betyder mere end tidligere
Der er samtidig ingen tvivl om, at energiforbruget fylder mere hos mange boligkøbere end tidligere.
Det handler både om økonomi og komfort.
Når en familie overvejer at købe et hus, ser de ikke kun på købsprisen. De ser også på de løbende udgifter og på, hvilke investeringer der måske venter efter overtagelsen.
Et mindre godt energimærke behøver derfor ikke skræmme køberne væk.
Men det kan give anledning til spørgsmål:
- Hvad koster huset at varme op?
- Skal vinduerne snart udskiftes?
- Er loftet ordentligt isoleret?
- Hvordan opvarmes boligen?
- Hvilke energiforbedringer anbefales?
- Hvad vil det cirka koste at gennemføre dem?
Og netop derfor kan energiforholdene få betydning for både købernes interesse og deres vurdering af prisen.
Skal du så energiforbedre før salget?
Ikke nødvendigvis.
Det er her, jeg synes, man skal passe på med standardråd.
Forestil dig, at du bruger et større beløb på nye vinduer kort før boligen sættes til salg.
Vinduerne kan selvfølgelig gøre huset mere attraktivt og måske forbedre energiforbruget.
Men får du hele investeringen tilbage i en højere salgspris?
Ikke nødvendigvis.
Det samme gælder eksempelvis større efterisolering, udskiftning af varmekilde eller andre omfattende energiprojekter.
Derfor bør spørgsmålet ikke kun være:
”Vil det forbedre huset?”
Spørgsmålet bør også være:
”Vil det forbedre vores salg?”
Det er to forskellige ting.
Nogle forbedringer giver mere mening end andre
Der kan sagtens være energiforbedringer, som er fornuftige inden et salg.
Særligt hvis en relativt begrænset investering kan fjerne noget, som køberne ellers hurtigt vil opfatte som et problem.
Det kan eksempelvis være mindre isoleringsarbejder, tætning, justering eller service af varmeanlægget eller andre overskuelige tiltag.
Omvendt skal man tænke sig godt om, før man iværksætter en omfattende energirenovering alene med henblik på at sælge boligen kort efter.
Jo større investeringen er, desto vigtigere er det at vurdere, om markedet faktisk vil betale for den.
Nye vinduer er et godt eksempel
Vinduer er et af de områder, hvor jeg ofte oplever, at sælgere bliver i tvivl.
Hvis vinduerne er ældre, kan tanken være:
”Vi skifter dem, så køber ikke kan bruge dem som argument for et afslag.”
Det kan umiddelbart lyde fornuftigt.
Men hvis du eksempelvis investerer et betydeligt beløb i nye vinduer, er det ikke sikkert, at boligens markedsværdi stiger tilsvarende.
Derudover kan den kommende køber måske have andre ønsker til materialer, udseende eller den samlede renovering.
Derfor kan det i nogle tilfælde være bedre at sælge boligen med de eksisterende vinduer og lade prisen afspejle boligens aktuelle stand.
Det samme gælder varmekilden
Skal du udskifte et ældre varmeanlæg lige inden salg?
Også her afhænger svaret af den konkrete bolig.
Hvis varmekilden fungerer, kan det være værd at overveje, om en stor investering før salget giver mening.
Den kommende køber kan måske ønske en helt anden løsning end den, du ville vælge.
Omvendt kan en meget dyr eller uhensigtsmæssig opvarmningsform naturligvis påvirke boligens salgbarhed.
Derfor bør beslutningen træffes ud fra boligen, området, købergruppen og økonomien – ikke ud fra en automatisk antagelse om, at ”nyt altid sælger bedre”.
Køberne ser på den samlede bolig
Det er vigtigt at huske.
De fleste mennesker køber ikke et hus alene på grund af energimærket.
De køber en bolig på grund af en kombination af blandt andet:
beliggenhed, pris, størrelse, planløsning, stand, have, omgivelser, muligheder – og selvfølgelig også driftsøkonomi.
Et mindre godt energimærke kan derfor sagtens opvejes af andre kvaliteter.
Det interessante spørgsmål er:
Passer prisen til den bolig, køberne står foran?
Hvis svaret er ja, kan en bolig med mulighed for energiforbedringer sagtens være attraktiv.
En mulighed kan faktisk også være et salgsargument
Det lyder måske lidt mærkeligt.
Men en bolig, hvor alt ikke allerede er besluttet, kan også appellere til købere, der gerne selv vil sætte deres præg på huset.
I stedet for at sælger vælger nye vinduer, varmeløsning eller andre større forbedringer kort før salget, kan køber selv vælge den løsning, der passer til familiens ønsker og økonomi.
Her kan energimærkets forslag samtidig være nyttige, fordi de kan give køber et bedre billede af boligens muligheder.
Det kræver selvfølgelig, at boligen prissættes realistisk.
Pas på med at renovere for den næste ejer
Det er måske mit vigtigste råd.
Når du bor i huset i mange år endnu, kan en energirenovering vurderes ud fra både besparelse, komfort og værdien af selv at få glæde af forbedringen.
Men hvis huset skal sælges om få måneder, er regnestykket et andet.
Så bør du spørge:
Hvor meget investerer jeg – og hvor meget forventer jeg realistisk, at investeringen forbedrer salgsprisen eller salgsmulighederne?
Hvis du bruger 150.000 kroner, er det ikke nok, at huset måske bliver 75.000 kroner mere værd.
Så har du ganske vist forbedret huset – men ikke nødvendigvis din egen økonomi.
Få vurderingen, før du bestiller håndværkeren
Hvis du allerede overvejer at sælge din bolig, vil jeg derfor anbefale, at du får en salgsvurdering før du går i gang med større energiforbedringer.
Det giver mulighed for at se på boligen med købernes og markedets øjne.
Måske giver det god mening at lave nogle forbedringer.
Måske skal du kun lave de små ting.
Og måske er det bedste råd faktisk:
Lad være med at bruge pengene. Sæt boligen rigtigt til salg i den stand, den har.
Det kan kun afgøres ved at se på den konkrete bolig.
Mogens’ råd
Mit råd er derfor ikke, at man altid skal energirenovere før salg.
Og det er heller ikke, at man aldrig skal gøre det.
Vurdér det fra bolig til bolig.
En energiforbedring skal helst kunne forsvares i forhold til investeringens størrelse, boligens øvrige stand, købergruppen og den forventede salgspris.
Nogle gange kan nye vinduer, bedre isolering eller en ny varmeløsning være det helt rigtige.
Andre gange er pengene bedre i din egen lomme.
Det vigtigste er, at beslutningen bliver truffet før håndværkerne går i gang – og med blik for, hvad markedet faktisk efterspørger.
FAQ – ofte stillede spørgsmål
Kan jeg sælge et hus med et dårligt energimærke?
Ja. Et mindre godt energimærke betyder ikke i sig selv, at boligen ikke kan sælges. Det skal ses sammen med blandt andet boligens alder, stand, beliggenhed og pris.
Skal jeg skifte vinduer før boligsalg?
Ikke nødvendigvis. Det afhænger blandt andet af vinduernes stand, investeringens størrelse og den forventede effekt på boligens salgbarhed og pris.
Kan energiforbedringer øge boligens værdi?
Ja, energiforbedringer kan have positiv betydning for både komfort, driftsøkonomi og boligens attraktivitet. Men man kan ikke regne med, at hver investeret krone kommer tilbage som en tilsvarende højere salgspris.
Skal jeg skifte varmekilde inden salg?
Det bør vurderes konkret. Hvis anlægget fungerer, er det ikke sikkert, at en større investering umiddelbart før salg kan betale sig. I andre boliger kan varmekilden have større betydning for købernes interesse.
Hvad bør jeg gøre først, hvis jeg overvejer energirenovering og salg?
Hvis salget ligger inden for overskuelig fremtid, kan det være en god idé først at få boligen vurderet. Så kan du bedre vurdere, hvilke forbedringer der kan styrke salget – og hvilke du måske med fordel kan lade være.
Overvejer du at sælge?
Hvis du går med salgstanker og samtidig overvejer nye vinduer, efterisolering, ny varmekilde eller andre større forbedringer, så tag gerne fat i os inden du bruger pengene.
Vi ser på boligen, markedet og den forventede købergruppe og giver vores vurdering af, hvad der kan være fornuftigt at gøre før salget.
Og nogle gange er et af de bedste råd faktisk at lade huset være, som det er.
BoligOne Mogens Kragh I/S
Sammen om et godt boligsalg
📧 holstebro@boligone.dk
Forfatter
Mogens Kragh
Ejendomsmægler & valuar MDE
Mogens har mere end 30 års erfaring med bolighandel og rådgivning og har gennem årene beskæftiget sig med stort set alle sider af en bolighandel.
Han er desuden syns- og skønsmand og underviser inden for ejendomshandel.
På BOLIGSKOLEN deler Mogens ud af sin erfaring og faglige viden – altid med fokus på at gøre boligstof forståeligt og anvendeligt i praksis.
