Når jeg sidder omkring spisebordet sammen med købere og sælgere, er der ét spørgsmål, der dukker op igen og igen:
“Skal vi egentlig tegne en ejerskifteforsikring?”
Mit svar er næsten altid det samme.
“Det kommer an på – men beslutningen skal træffes på det rigtige grundlag.”
For sandheden er, at ejerskifteforsikringen nok er en af de mest misforståede forsikringer i hele bolighandlen.
Nogle tror, at den dækker alle fejl og mangler på huset.
Andre tror, at den er spild af penge.
Og jeg møder også sælgere, der tror, at de hæfter for alt ved huset i mange år efter salget, hvis køber vælger ikke at tegne en forsikring.
Ingen af delene er helt rigtige.
Derfor vil jeg i denne artikel prøve at gøre ordningen lidt mere overskuelig. Ikke med svært juridisk sprog, men i øjenhøjde – præcis som vi plejer her på BOLIGSKOLEN.
Først en vigtig misforståelse
Hvis du kun tager én ting med fra denne artikel, så lad det være denne:
En ejerskifteforsikring er ikke en garanti mod alle fejl ved huset.
Det er nok den misforståelse, jeg møder allerflest gange.
Nogle købere tror, at de efter overtagelsen bare kan kontakte forsikringsselskabet, hvis der viser sig et problem.
Sådan fungerer det ikke.
Lige så ofte møder jeg sælgere, der tror, at de automatisk slipper for ethvert ansvar, blot fordi der er tegnet en ejerskifteforsikring.
Det er heller ikke hele sandheden.
Virkeligheden ligger – som så ofte – et sted midt imellem.
Hvad er en ejerskifteforsikring?
En ejerskifteforsikring er en frivillig forsikring, som køber kan vælge at tegne i forbindelse med et boligkøb.
Forsikringen har til formål at dække visse skjulte skader eller forhold ved bygningen, som opfylder forsikringsbetingelserne.
Det er vigtigt at understrege ordet visse.
Forsikringen dækker nemlig ikke alt.
Hvad der er dækket, afhænger blandt andet af:
- forsikringsselskabets betingelser
- den valgte dækningsmodel
- om forholdet allerede var kendt
- om skaden er undtaget fra dækning.
Derfor bør man aldrig vælge en ejerskifteforsikring alene ud fra prisen.
Hvorfor hænger den sammen med huseftersynsordningen?
Ejerskifteforsikringen er en del af den samlede huseftersynsordning.
Den ordning består af fem centrale elementer:
- en gyldig tilstandsrapport
- en gyldig elinstallationsrapport
- et tilbud på en ejerskifteforsikring
- sælgers tilbud om at betale halvdelen af præmien på den tilbudte forsikring
- oplysning til køber om ordningens juridiske retsvirkninger.
Når alle disse elementer er opfyldt, kan sælger som udgangspunkt blive fritaget for det almindelige 10-årige mangelansvar for de bygningsmæssige forhold, som ordningen omfatter.
Det betyder ikke, at sælger aldrig kan blive ansvarlig. Men ordningen giver en væsentlig beskyttelse, hvis den er håndteret korrekt.
Set med købers øjne
Hvis jeg skal sætte mig i købers sted, handler en ejerskifteforsikring først og fremmest om tryghed.
Ingen ønsker at overtage sit nye hus og kort tid efter opdage en skjult skade, som koster mange tusinde kroner at udbedre.
Her kan ejerskifteforsikringen i nogle tilfælde være en vigtig økonomisk sikkerhed.
Men den bør aldrig erstatte en grundig gennemgang af boligen.
Tværtimod.
Jeg plejer at sige, at den bedste forsikring stadig er den viden, du har, inden du skriver under på købsaftalen.
Set med sælgers øjne
Hvis vi vender blikket mod sælger, har ejerskifteforsikringen en lidt anden betydning.
Her handler det nemlig ikke så meget om forsikringen i sig selv, men om den samlede huseftersynsordning.
Jeg oplever indimellem sælgere, som bliver bekymrede og spørger:
“Kan køber så komme tilbage om fem eller otte år og kræve erstatning?”
Det korte svar er:
Det kommer an på – men ofte nej, hvis huseftersynsordningen er fulgt korrekt.
Når sælger sørger for at få udarbejdet en gyldig tilstandsrapport og elinstallationsrapport, tilbyder at betale halvdelen af præmien på den tilbudte ejerskifteforsikring og oplyser køber om ordningens retsvirkninger, opnår sælger som udgangspunkt en væsentlig beskyttelse mod senere krav om skjulte bygningsfejl.
Det giver ro i maven.
Ikke fordi sælger ønsker at slippe for ansvar, men fordi begge parter kender spillereglerne fra begyndelsen.
Derfor plejer jeg også at sige, at huseftersynsordningen skaber tryghed for begge parter – ikke kun for køberen.
Hvad dækker en ejerskifteforsikring typisk?
Det er næsten umuligt at give ét svar, fordi forsikringsselskabernes vilkår ikke er ens.
Alligevel er der nogle hovedlinjer.
En ejerskifteforsikring kan typisk dække skjulte skader eller alvorlige forhold ved bygningen, som var til stede ved overtagelsen, men som ikke fremgik af tilstandsrapporten eller var kendt af køber.
Det kan eksempelvis være alvorlige bygningsmæssige fejl, som først viser sig efter overtagelsen.
Men det betyder ikke, at alle uventede udgifter bliver dækket.
Hvad dækker den typisk ikke?
Her bliver mange overraskede.
En ejerskifteforsikring dækker normalt ikke:
- forhold der allerede er nævnt i tilstandsrapporten
- almindelig slitage og alder
- manglende vedligeholdelse
- kosmetiske forhold
- forhold, som køber kendte eller burde kende
- skader og bygningsdele, der er undtaget i forsikringsbetingelserne.
Derfor er det vigtigt at læse policen grundigt.
Det er nemlig her, de store forskelle mellem selskaberne viser sig.
Den billigste forsikring er ikke nødvendigvis den bedste
Jeg oplever ofte, at købere først spørger:
“Hvad koster den?”
Det er selvfølgelig et relevant spørgsmål.
Men jeg synes faktisk, at et andet spørgsmål er endnu vigtigere:
“Hvad får jeg for pengene?”
To ejerskifteforsikringer kan koste næsten det samme og alligevel være meget forskellige.
Nogle har en høj selvrisiko.
Andre har flere undtagelser.
Nogle giver mulighed for udvidet dækning.
Andre gør ikke.
Derfor anbefaler jeg altid, at man sammenligner mere end prisen.
Se blandt andet på:
- dækningsomfang
- selvrisiko
- undtagelser
- maksimal erstatning
- forsikringsperiode
- muligheder for udvidet dækning.
Det tager lidt længere tid – men det kan være tiden værd.
En god dialog er ofte den bedste forsikring
Noget af det vigtigste i en bolighandel kan faktisk ikke købes hos et forsikringsselskab.
Det er den åbne dialog.
Når køber stiller spørgsmål.
Når sælger fortæller ærligt om boligen.
Når rapporterne bliver gennemgået i fællesskab.
Og når man får professionel rådgivning, hvis noget virker uklart.
De fleste konflikter, jeg har oplevet gennem årene, skyldes ikke nødvendigvis dårlige huse.
De skyldes misforståelser.
Og misforståelser kan heldigvis ofte undgås.
Mogens’ personlige råd
“Hvis jeg selv skulle købe bolig, ville jeg ikke vælge eller fravælge en ejerskifteforsikring alene på baggrund af prisen. Jeg ville først og fremmest undersøge, hvad den dækker – og hvad den ikke dækker. Min erfaring er, at en halv times ekstra gennemgang inden købet ofte kan spare både køber og sælger for mange bekymringer senere.”
Konklusion
Skal man så tegne en ejerskifteforsikring?
Mit svar er stadig:
Det afhænger af den konkrete bolig og den konkrete forsikring.
Men én ting er sikker.
Beslutningen bør aldrig træffes på baggrund af myter eller hurtige antagelser.
Tag dig tid til at forstå ordningen.
Læs rapporterne.
Læs forsikringsbetingelserne.
Og spørg, hvis der er noget, du er i tvivl om.
Så træffer du den bedste beslutning – både som køber og som sælger.
Ofte stillede spørgsmål
Skal man tegne en ejerskifteforsikring?
Der findes ikke ét rigtigt svar. Det afhænger blandt andet af boligens stand, tilstandsrapporten, forsikringens dækning og din egen risikovillighed. Det vigtigste er, at beslutningen træffes på et oplyst grundlag.
Er en ejerskifteforsikring lovpligtig?
Nej. Det er helt frivilligt, om køber ønsker at tegne en ejerskifteforsikring.
Betaler sælger hele ejerskifteforsikringen?
Nej. Hvis huseftersynsordningen anvendes, skal sælger tilbyde at betale halvdelen af præmien på den tilbudte ejerskifteforsikring.
Dækker ejerskifteforsikringen alle fejl ved huset?
Nej. Forsikringen dækker kun de forhold, som er omfattet af forsikringsbetingelserne. Almindelig slitage, kendte fejl og en række andre forhold er typisk ikke dækket.
Kan jeg kræve erstatning af sælger, hvis jeg ikke tegner en ejerskifteforsikring
Det afhænger af den konkrete situation. Har sælger opfyldt betingelserne i huseftersynsordningen, er sælger som udgangspunkt fritaget for ansvar for en række skjulte bygningsmæssige fejl.
Er den billigste ejerskifteforsikring den bedste?
Ikke nødvendigvis. Det vigtigste er at sammenligne dækningen, undtagelserne, selvrisikoen og forsikringsperioden – ikke kun prisen.
Har du spørgsmål?
Er du i tvivl om ejerskifteforsikringen, huseftersynsordningen eller de rapporter, der følger med et boligkøb?
Hos BoligOne Mogens Kragh I/S hjælper vi både boligkøbere og boligsælgere med at forstå reglerne, så beslutningerne bliver truffet på et oplyst grundlag.
Du er altid velkommen til at kontakte os for en uforpligtende snak.
📞 97 42 12 52
Artiklen er udarbejdet af Mogens Kragh, ejendomsmægler MDE, valuar, syns- og skønsmand samt certificeret køberrådgiver hos BoligOne Mogens Kragh I/S.
