Gennem årene har jeg mødt mange boligejere, som næsten undskyldende har sagt:
“Vi har jo kun energimærke E – så bliver huset nok svært at sælge.”
Det forstår jeg godt, de tænker.
Der bliver talt meget om energiforbrug, klimavenlige boliger og energirenoveringer. Derfor er det let at få den opfattelse, at et lavt energimærke nærmest er et rødt kort på boligmarkedet.
Min erfaring er heldigvis en anden.
Gennem mange års arbejde som ejendomsmægler har jeg været med til at sælge mange boliger med energimærke D, E, F og G. Fælles for dem var, at køberne ikke kun så på ét bogstav. De så på beliggenheden, boligens muligheder, charmen, indretningen og ikke mindst, om prisen passede til boligen.
Derfor har jeg skrevet denne artikel. Mit mål er at hjælpe dig med at forstå, hvad energimærket betyder – og måske endnu vigtigere – hvad det ikke betyder.
Hvad er et energimærke?
Et energimærke er en faglig vurdering af en bygnings beregnede energiforbrug. Formålet er at give et overblik over, hvor energieffektiv boligen forventes at være, og hvilke forbedringer der kan reducere energiforbruget.
Skalaen går fra A2020 (mest energieffektiv) til G (mindst energieffektiv).
Ved salg af de fleste boliger er et gyldigt energimærke lovpligtigt. Mærket udarbejdes af en certificeret energikonsulent, som gennemgår boligen og vurderer blandt andet isolering, vinduer, tag, varmeanlæg, ventilation og den samlede energimæssige standard.
Resultatet bliver en rapport med energimærket samt forslag til energiforbedringer.
Energimærket viser ikke dit faktiske varmeforbrug
Det er nok den mest udbredte misforståelse.
Mange tror, at energimærket viser, hvad den nuværende ejer betaler i varme. Det gør det ikke.
Energimærket bygger på standardiserede beregninger. Der regnes med en “gennemsnitlig” anvendelse af boligen, og derfor kan det faktiske forbrug variere betydeligt fra familie til familie.
En familie med tre teenagere, der elsker lange bade og 23 grader i stuen, vil ofte have et højere energiforbrug end en enlig pensionist, selv om de bor i samme hus.
Derfor er energimærket et godt sammenligningsværktøj – men ikke en garanti for de faktiske varmeudgifter.
Hvad fortæller energimærket?
Rapporten giver et godt overblik over boligens energimæssige stand og peger på mulige forbedringer.
Den fortæller blandt andet:
- hvor energieffektiv boligen vurderes at være
- hvilke energiforbedringer der kan gennemføres
- hvilke besparelser der forventes
- hvilke bygningsdele der har størst betydning for energiforbruget.
Det er værdifuld viden, men den fortæller ikke hele historien.
Hvad fortæller energimærket ikke?
Et energimærke siger ikke nødvendigvis noget om:
- boligens vedligeholdelsesstand
- kvaliteten af materialerne
- planløsningen
- beliggenheden
- udsigten
- haven
- charmen
- den oplevede komfort.
En velholdt murermestervilla med energimærke E kan sagtens være mere attraktiv end en nyere bolig med energimærke C. Boligen skal altid vurderes som en helhed.
Kan et dårligt energimærke forhindre et salg?
Nej.
Det oplever vi heldigvis ikke.
Hvert år bliver mange boliger med energimærke D, E, F og G solgt. Køberne ser nemlig på langt mere end ét bogstav.
De vurderer blandt andet:
- beliggenheden
- indretningen
- vedligeholdelsen
- grundens størrelse
- mulighederne for at modernisere boligen
- den samlede pris.
Hvis boligen er korrekt prissat, er energimærket sjældent det eneste, der afgør, om boligen bliver solgt.
Hvad betyder energimærket for salgsprisen?
Der findes ikke et facit.
Et godt energimærke kan være med til at gøre boligen mere attraktiv, men det betyder ikke automatisk, at boligen kan sælges dyrere.
På samme måde betyder et lavere energimærke ikke nødvendigvis, at boligen skal sælges billigere.
Den samlede værdi afhænger blandt andet af beliggenhed, boligtype, stand, efterspørgsel og prisniveau.
Som ejendomsmægler ser jeg på boligens samlede kvaliteter. Et energimærke er vigtigt, men det kan aldrig stå alene. Jeg har oplevet boliger med et beskedent energimærke skabe stor interesse, fordi de havde en attraktiv beliggenhed, en god planløsning eller en særlig charme.
Hvad koster det at forbedre energimærket?
Det afhænger helt af boligen.
Nogle forbedringer er forholdsvis enkle og kan ofte udføres for et begrænset beløb, mens andre kræver større investeringer.
Typiske energiforbedringer kan være:
- efterisolering af loft
- hulmursisolering
- udskiftning af ældre vinduer
- nyt varmeanlæg eller varmepumpe
- forbedring af isoleringen i forbindelse med nyt tag.
Nogle projekter koster få tusinde kroner, mens andre kan løbe op i flere hundrede tusinde kroner.
Er det altid rentabelt?
Nej – og det overrasker mange.
Det er let at tro, at hvis man bruger 300.000 kr. på energiforbedringer, så stiger boligens værdi tilsvarende.
Sådan fungerer boligmarkedet sjældent.
Nogle forbedringer kan øge både komforten og boligens attraktivitet, men de giver ikke nødvendigvis den samme gevinst ved et salg, som de har kostet.
Det er derfor vigtigt at se på den enkelte bolig. Nogle investeringer giver god mening, mens andre kan være svære at få økonomien til at hænge sammen i forbindelse med et salg.
Hvornår kan det betale sig?
Mindre forbedringer med en forholdsvis kort tilbagebetalingstid kan ofte være fornuftige.
Det kan for eksempel være:
- efterisolering af loft
- tætning omkring døre og vinduer
- optimering af varmeanlæg
- udskiftning til energibesparende belysning i fællesarealer.
Store investeringer bør derimod altid overvejes nøje. I nogle tilfælde er det bedre at sælge boligen, som den er, og lade køberen beslutte, hvilke forbedringer der skal gennemføres.
Som sælger er det derfor en god idé at få rådgivning, inden du går i gang med større energirenoveringer. På den måde kan du bedre vurdere, om investeringen forventes at styrke boligens salg – eller om pengene er bedre brugt på andre forbedringer.
Hvad ser køberne egentlig på?
Energimærket er vigtigt, men det står sjældent alene.
De fleste købere vurderer boligen ud fra en samlet oplevelse.
De spørger ofte:
- Hvordan er boligen vedligeholdt?
- Er planløsningen tidssvarende?
- Hvad bliver de samlede ejerudgifter?
- Er der allerede udført forbedringer?
- Hvilke muligheder er der på længere sigt?
Min oplevelse er, at købere gerne vil have et realistisk billede af boligen. De ved godt, at en ældre bolig sjældent har samme energimærke som et nybygget hus, og de fleste accepterer det, hvis boligen i øvrigt lever op til deres ønsker og behov.
Energimærke og tilstandsrapport er ikke det samme
Det er også værd at huske, at energimærket og tilstandsrapporten har to forskellige formål.
Energimærket beskriver boligens energimæssige forhold, mens tilstandsrapporten beskriver synlige skader og bygningens fysiske stand.
Begge rapporter er vigtige, men de kan ikke erstatte hinanden.
https://bit.ly/Boligskolen-forstaa-din-tilstandsrapport
Vores råd til sælgere
Overvejer du at sælge din bolig, så lad være med automatisk at bruge store beløb på energiforbedringer.
Få først en professionel vurdering.
Det er min erfaring, at mange boligejere kan spare både tid og penge ved at få rådgivning, inden de går i gang med større projekter. Det kan være ærgerligt at investere i en forbedring, som den kommende køber alligevel ville have valgt at udføre på en anden måde.
https://bit.ly/Boligskolen-valg-af-
https://bit.ly/Boligskolen-sælg-bolig-hurtigt
Vores råd til købere
Lad dig ikke skræmme af et enkelt bogstav.
Læs energimærkerapporten, se på boligens samlede kvaliteter og vurder samtidig, hvilke forbedringer der eventuelt kan udføres over tid.
En bolig med energimærke E eller F kan sagtens være det rigtige køb, hvis beliggenhed, indretning og pris passer til dine behov.
https://bit.ly/Boligskolen-asbest-tag-bekymring
Konklusion
Hvis der er én ting, jeg håber, du tager med fra denne artikel, så er det, at du ikke skal lade dig skræmme af et enkelt bogstav.
Et energimærke er et godt redskab, men det kan aldrig stå alene. Hver bolig har sine egne kvaliteter, muligheder og sin egen målgruppe. Derfor findes der heller ikke én løsning, der passer til alle.
Mit råd er altid det samme: Få en konkret vurdering, før du investerer mange penge i energiforbedringer. Nogle gange er det den rigtige beslutning. Andre gange er det bedre at lade den kommende ejer sætte sit eget præg på boligen.
Den bedste beslutning er den, der bygger på viden – ikke på bekymringer.
Hos BoligOne Mogens Kragh I/S hjælper vi hver dag både købere og sælgere med at forstå boligens styrker, muligheder og værdi.
Overvejer du at sælge din bolig, er du altid velkommen til at kontakte os for en gratis og uforpligtende salgsvurdering. Sammen gennemgår vi boligen og vurderer, om energiforbedringer vil være en fordel – eller om du står stærkest ved at sælge boligen, som den er.
Vi rådgiver dig gerne, så du kan træffe den beslutning, der passer bedst til netop din bolig og din situation.
Mogens’ personlige råd
Gennem årene har jeg mødt mange boligejere, som næsten bliver bekymrede, når de ser et energimærke E eller F på deres bolig.
Mit råd er enkelt: Lad ikke energimærket alene afgøre, om du skal investere i energiforbedringer.
Jeg oplever jævnligt boligejere, der tror, de skal bruge flere hundrede tusinde kroner på renoveringer, før boligen kan sælges. Min erfaring er, at det langt fra altid er nødvendigt.
Få først en konkret og professionel vurdering. Det kan spare dig for både unødige udgifter og bekymringer – og i mange tilfælde viser det sig, at boligen har langt flere kvaliteter, end energimærket alene giver indtryk af.
Ofte stillede spørgsmål om energimærke
Kan jeg sælge min bolig med energimærke F eller G?
Ja. Mange boliger med energimærke F og G bliver solgt hvert år. Et lavt energimærke betyder ikke, at boligen er usælgelig. Køberne ser også på blandt andet beliggenhed, pris, stand og muligheder.
Er et godt energimærke en garanti for en høj salgspris?
Nej. Et godt energimærke kan gøre boligen mere attraktiv, men salgsprisen afhænger altid af en samlet vurdering af boligens kvaliteter og markedets efterspørgsel.
Kan det betale sig at forbedre energimærket inden salg?
Nogle gange ja – andre gange nej. Det afhænger af boligen, forbedringernes omfang og den forventede værdiforøgelse. Derfor bør du altid søge rådgivning, inden du investerer i større energiforbedringer.
Viser energimærket mine faktiske varmeudgifter?
Nej. Energimærket bygger på standardiserede beregninger. Det faktiske energiforbrug afhænger blandt andet af husstandens størrelse, temperaturvaner og forbrugsmønster.
Hvor længe gælder et energimærke?
Et energimærke er som udgangspunkt gyldigt i 10 år, medmindre der udarbejdes et nyt energimærke i mellemtiden.
Artiklen er udarbejdet af Mogens Kragh, ejendomsmægler, valuar MDE, certificeret køberrådgiver og syns- og skønsmand hos BoligOne Mogens Kragh I/S.
