Overvejer du at omlægge realkreditlån ved boligsalg, er der flere ting, du bør regne på, før du træffer beslutningen.
Du har sat boligen til salg – og samtidig opdager du, at der måske er mulighed for at omlægge dit realkreditlån.
Måske kan du få en lavere rente. Måske kan du reducere din restgæld. Eller måske har banken gjort dig opmærksom på, at dit nuværende lån har mulighed for omlægning.
Men giver det mening at omlægge et realkreditlån, når boligen allerede er til salg?
Det korte svar er: Måske – men ofte skal du tænke dig ekstra godt om.
Når boligen er til salg, er tidshorisonten nemlig en helt anden, end hvis du forventer at blive boende i mange år.
En omlægning er ikke gratis
Når et realkreditlån omlægges, bliver det eksisterende lån som udgangspunkt indfriet og erstattet af et nyt.
Det kan medføre forskellige omkostninger i forbindelse med blandt andet indfrielse, etablering og handel med de bagvedliggende obligationer. De konkrete omkostninger afhænger blandt andet af lånetype og realkreditinstitut.
Derfor er det ikke tilstrækkeligt kun at se på, om det nye lån giver en lavere månedlig ydelse.
Det interessante spørgsmål er:
Kan omlægningen nå at betale sig, inden boligen bliver solgt og lånet skal indfries igen?
Hvor længe forventer du, at boligen er til salg?
Tidshorisonten er efter vores opfattelse et af de vigtigste spørgsmål.
Hvis boligen forventes solgt inden for relativt kort tid, kan du risikere først at betale omkostninger til omlægningen – og kort tid senere få nye omkostninger i forbindelse med indfrielsen, når boligen sælges.
En lavere månedlig ydelse kan derfor se attraktiv ud, uden at omlægningen nødvendigvis er økonomisk fordelagtig samlet set.
Omvendt ved ingen præcist, hvor lang tid en bolig vil være til salg.
Hvis salget trækker ud, kan regnestykket derfor se anderledes ud.
Se på den samlede økonomi – ikke kun ydelsen
Når du overvejer en omlægning under et boligsalg, bør du få lavet et konkret regnestykke.
Det bør blandt andet vise:
- hvad det koster at omlægge lånet
- hvordan din restgæld ændrer sig
- hvor meget du eventuelt sparer i ydelse
- hvordan det nye lån kan indfries
- hvad økonomien ser ud ved salg efter eksempelvis 3, 6 og 12 måneder
- om der er særlige forhold ved netop din låntype.
På den måde kan du sammenligne den mulige besparelse med de samlede omkostninger.
Hvad sker der med realkreditlånet, når boligen bliver solgt?
Ved et almindeligt boligsalg skal sælgers lån som udgangspunkt indfries i forbindelse med handlen.
Hvordan et realkreditlån kan indfries, afhænger blandt andet af låntypen. Fastforrentede og variabelt forrentede lån kan have forskellige indfrielsesvilkår, og tidspunktet for indfrielsen kan også have økonomisk betydning.
Det er derfor værd at få undersøgt indfrielsesvilkårene på dit nuværende lån, inden du beslutter dig for en omlægning.
Men hvad hvis jeg kan reducere min restgæld?
Her bliver spørgsmålet mere interessant.
Ved nogle omlægninger af fastforrentede lån kan ændringer i obligationskurserne betyde, at restgælden kan reduceres ved en omlægning til et lån med højere rente.
Det kan umiddelbart virke attraktivt – især når boligen skal sælges.
Men en lavere restgæld efter omlægningen er ikke nødvendigvis det samme som en tilsvarende økonomisk gevinst.
Omkostninger, kursforhold, det nye låns vilkår og den efterfølgende indfrielse ved salget skal regnes med.
Derfor bør beslutningen baseres på et konkret regnestykke for netop dit lån og den forventede tid frem til salget.
Hvad hvis boligen ikke bliver solgt så hurtigt som forventet?
Det er den anden side af sagen.
Måske forventer du et salg inden for tre måneder, men boligen ender med at være til salg i ni måneder eller et år.
Så ændrer forudsætningerne sig.
Derfor kan det være en god idé at få banken eller realkreditinstituttet til at vise flere scenarier.
For eksempel:
Hvad koster det, hvis jeg sælger om 3 måneder?
Hvad hvis det tager 6 måneder?
Og hvad hvis jeg stadig ejer boligen om et år?
Det giver et langt bedre beslutningsgrundlag end alene at se på den nye månedlige ydelse.
Salgstiden er en vigtig del af regnestykket
Din bank eller dit realkreditinstitut kan rådgive dig om selve finansieringen og beregne konsekvenserne ved en eventuel omlægning.
Men når boligen er til salg, mangler der en anden vigtig oplysning i regnestykket:
Hvor lang tid er det realistisk, at boligen er til salg?
Her kan din ejendomsmægler bidrage.
Ingen kan naturligvis garantere en bestemt salgstid, men mægleren kan blandt andet vurdere interessen for boligen, prisniveauet, aktiviteten i lokalområdet og den respons, markedsføringen har givet.
Det kan være værdifuld information, når du sammen med din økonomiske rådgiver skal beslutte, om en omlægning giver mening.
Vores råd: Få regnet på det, før du gør noget
Der findes ikke ét svar, der passer til alle boligsælgere.
Har du netop sat boligen til salg og forventer et forholdsvis hurtigt salg, bør du være særligt opmærksom på, om omkostningerne ved en omlægning kan nå at blive tjent hjem.
Har boligen derimod været til salg længe, eller forventer du at eje den i længere tid endnu, kan situationen være en anden.
Det afgørende er derfor ikke alene spørgsmålet:
“Kan mit lån omlægges?”
Det bedre spørgsmål er:
“Kan det samlet set betale sig at omlægge mit lån, når jeg forventer at sælge boligen?”
Det er to forskellige ting.
Ofte stillede spørgsmål
Kan jeg omlægge mit realkreditlån, selvom boligen er til salg?
Det kan som udgangspunkt være muligt, men realkreditinstituttet skal godkende det nye lån og vurdere de konkrete forhold. At en omlægning kan gennemføres, betyder heller ikke nødvendigvis, at den økonomisk er fordelagtig.
Kan det betale sig at omlægge kort før et boligsalg?
Det afhænger af dit nuværende lån, det nye lån, kurserne, omkostningerne og tidspunktet for salget. Ved en kort tidshorisont er det særligt vigtigt at undersøge, om omlægningsomkostningerne kan nå at blive tjent hjem.
Skal realkreditlånet indfries, når jeg sælger boligen?
Sælgers lån bliver som udgangspunkt indfriet i forbindelse med handlen. De konkrete muligheder og omkostninger ved indfrielsen afhænger blandt andet af låntypen.
Overtager køber mit realkreditlån?
Ved et almindeligt boligsalg etablerer køber normalt sin egen finansiering, mens sælgers lån indfries. Der kan findes særlige situationer og lånevilkår, så de konkrete forhold bør altid undersøges.
Hvem skal jeg tale med, før jeg omlægger?
Tal med din bank eller dit realkreditinstitut om finansieringen og få konkrete beregninger på både omlægning og efterfølgende indfrielse.
Når boligen er til salg, kan det samtidig være relevant at tale med din ejendomsmægler om den forventede salgstid. De to oplysninger tilsammen giver et bedre grundlag for beslutningen.
Skal din bolig sælges?
Når du sælger bolig, handler økonomien ikke kun om salgsprisen. Salgstiden, restgælden, indfrielsen af lån og tidspunktet for den næste bolig kan også have betydning for det samlede regnestykke.
Hos BoligOne Mogens Kragh I/S hjælper vi med at skabe overblik over selve boligsalget og den forventede salgsproces.
Har du spørgsmål til dit konkrete realkreditlån eller en omlægning, anbefaler vi, at du får individuel rådgivning hos din bank eller dit realkreditinstitut.
Boligskolen by BoligOne Mogens Kragh I/S – boligviden i øjenhøjde.
Om forfatteren
Mogens Kragh
Ejendomsmægler & valuar MDE
Certificeret køberrådgiver
Syns- og skønsmand
Mogens Kragh har mange års erfaring med bolighandler, vurdering og rådgivning og underviser desuden inden for ejendomsmæglerområdet.
