Måske er der gået måneder. Måske endnu længere.
I begyndelsen var der aktivitet. Klik på annoncen, måske fremvisninger og forhåbentlig interesserede købere. Men efterhånden er der blevet længere mellem henvendelserne.
Er prisen forkert? Er der noget galt med boligen? Skal vi sætte prisen ned? Skal vi skifte ejendomsmægler? Eller skal vi bare være tålmodige?
Det korte svar er: Lad være med bare at gøre “noget”. Find først ud af, hvorfor boligen ikke er blevet solgt.
En lang liggetid kan nemlig skyldes mange forskellige ting – og derfor findes der heller ikke én løsning, der passer til alle boliger.
Bolig til salg længe? Se på salget med friske øjne
Når en bolig har været på markedet længe, kan man som sælger let komme til at fokusere på én ting: prisen.
Men prisen er kun en del af et boligsalg.
Vi vil hellere starte et andet sted og spørge:
Hvis boligen kom på markedet i dag – ville vi så præsentere og markedsføre den på præcis samme måde?
Hvis svaret er nej, er der noget at arbejde med.
Det kan være billederne, teksten, rækkefølgen på billederne, målgruppen, markedsføringen, prisstrategien eller den samlede fortælling om boligen.
Nogle gange har boligen ganske enkelt brug for en ny start.
Hvad fortæller fremvisningerne?
Fremvisninger er noget af det mest værdifulde, når vi skal finde ud af, hvorfor en bolig ikke bliver solgt.
Har der været mange fremvisninger, men ingen bud?
Så er det interessant at finde ud af, hvad der holder køberne tilbage.
Er der derimod næsten ingen fremvisninger, kan problemet ligge et helt andet sted. Måske får annoncen ikke køberne til at reagere. Måske rammer prisen forkert i forhold til søgekriterierne. Eller måske bliver boligens kvaliteter ikke tydelige nok i markedsføringen.
Derfor bør tilbagemeldinger fra fremvisninger ikke bare være:
“De syntes, det var et pænt hus, men det var ikke lige dem.”
Det hjælper ikke ret meget.
Vi vil hellere vide:
- Hvad kunne køberne godt lide?
- Hvad gjorde dem usikre?
- Hvad sammenlignede de boligen med?
- Hvordan oplevede de prisen?
- Var der noget ved boligen, de ikke havde forstået ud fra annoncen?
- Hvad gjorde konkret, at de ikke gik videre?
Når flere købere siger det samme, begynder der ofte at tegne sig et mønster.
Skal prisen så sættes ned?
Måske.
Men en prisnedsættelse bør være en strategi – ikke en refleks.
Hvis boligen eksempelvis står til 2.495.000 kr., hjælper det ikke nødvendigvis ret meget at sætte den ned til 2.445.000 kr.
Spørgsmålet er, om ændringen reelt får nye købere til at opdage boligen og overveje den.
Derfor bør man se på konkurrerende boliger, nylige handler, købernes søgegrænser og den respons, boligen allerede har fået.
Og så skal man turde stille det lidt svære spørgsmål:
Hvis boligen kom til salg i dag, hvilken pris ville vi så anbefale?
Det er ofte mere interessant end at spørge, hvor meget man skal sætte den nuværende pris ned.
Måske er problemet ikke boligen – men præsentationen
Køberne ser ofte din bolig første gang på en skærm.
Derfor skal annoncen skabe lyst til næste skridt.
Det handler ikke kun om flotte billeder. Det handler om, hvorvidt billeder, tekst, plantegning, overskrift og præsentation tilsammen fortæller køberen:
“Her kunne jeg faktisk godt forestille mig at bo.”
Har boligen været til salg længe, bør materialet derfor gennemgås kritisk.
Er de bedste kvaliteter tydelige?
Viser billederne boligen fra den rigtige side?
Fortæller teksten, hvorfor boligen er interessant – eller opremser den primært antal værelser, kvadratmeter og praktiske oplysninger?
Og rammer markedsføringen de mennesker, som faktisk kunne være købere?
Små ændringer kan gøre noget. Men nogle gange kræver det mere end små justeringer.
Har du haft din bolig til salg længe, er det derfor vigtigt at se på mere end bare udbudsprisen. Hele præsentationen og salgsstrategien bør vurderes på ny.
Skal man skifte ejendomsmægler?
Det spørgsmål kommer naturligt, når en bolig har været til salg længe.
Men et mæglerskifte bør efter vores mening ikke ske alene for at skifte navn på salgsskiltet.
Det interessante er:
Hvad skal den nye ejendomsmægler gøre anderledes?
Hvis svaret blot er en ny annonce med stort set samme billeder, samme tekst, samme pris og samme markedsføring, er det værd at spørge, hvor meget der reelt ændrer sig.
Et mæglerskifte giver først rigtig mening, hvis der samtidig kommer en ny plan.
Det kan eksempelvis være en ny prisstrategi, nye billeder, en anden præsentation, en skarpere målgruppe, ændret markedsføring og en konkret plan for de første uger efter relanceringen.
Det er ikke mæglerskiftet i sig selv, der skal gøre forskellen.
Det er det, man gør anderledes bagefter.
Pas på med at blive “den bolig, der altid har været til salg”
Købere følger boligmarkedet tættere, end mange tror.
Når de møder den samme bolig igen og igen, kan der opstå en tanke:
“Hvorfor er den egentlig ikke solgt?”
Det betyder ikke nødvendigvis, at der er noget galt med boligen. Men lang liggetid kan påvirke købernes opfattelse og deres forventning til en eventuel prisforhandling.
Derfor er det vigtigt ikke bare at lade månederne gå.
Hvis aktiviteten er gået i stå, bør der træffes et aktivt valg:
Fortsætter vi som hidtil – eller ændrer vi strategien?
En ny start skal kunne mærkes
Hvis man beslutter at relancere boligen, synes vi, det skal gøres ordentligt.
Ikke nødvendigvis dyrt – men gennemtænkt.
Se på hele salget igen:
Pris. Præsentation. Fotos. Tekst. Målgruppe. Markedsføring. Fremvisninger. Købernes tilbagemeldinger. Konkurrerende boliger.
https://bit.ly/Boligskolen-bolig-renovering-tips
Og lav derefter en plan.
Hvad gør vi nu?
Hvad gør vi de næste 14 dage?
Hvornår evaluerer vi?
Og hvad gør vi, hvis den forventede aktivitet ikke kommer?
På den måde bliver boligsalget igen en aktiv proces i stedet for en annonce, der bare ligger på nettet og venter.
Der er forskel på tålmodighed og stilstand
Nogle boliger tager længere tid at sælge end andre.
Det kan skyldes beliggenhed, prisniveau, boligtype, målgruppe eller ganske enkelt, at den rigtige køber endnu ikke er kommet.
Derfor er lang liggetid ikke automatisk et tegn på, at noget er gået galt.
Men der er forskel på at være tålmodig med en plan og at vente uden en plan.
Det sidste er sjældent en god salgsstrategi.
Overvejer du, hvad næste skridt skal være?
Hvis din bolig har været til salg længe, behøver første skridt ikke være at opsige din nuværende ejendomsmægler.
Det kan være langt mere værdifuldt først at få et par friske øjne på sagen.
Hvordan ser boligen ud i markedet lige nu?
Hvordan står den i forhold til de boliger, køberne sammenligner med?
Er prisen rigtig?
Er markedsføringen skarp nok?
Og hvad ville vi konkret gøre anderledes, hvis vi skulle starte salget i dag?
Hos BoligOne Mogens Kragh I/S hjælper vi gerne med en uforpligtende vurdering af både boligen og den nuværende salgsstrategi.
Målet er ikke nødvendigvis at fortælle dig, at alt skal laves om.
Målet er at finde ud af, hvad der skal til for at få bevægelse i salget igen.
For en bolig, der har været til salg længe, er ikke nødvendigvis en bolig, der ikke kan sælges.
Den kan have brug for den rigtige plan.
Når en bolig har været til salg længe, kan friske øjne og en ny plan være det, der skal til for at skabe interesse igen.
Har din bolig været til salg længe?
Er interessen blevet mindre, eller er fremvisningerne gået i stå?
Så tager vi gerne en uforpligtende snak om din bolig og ser på, hvad der kan gøres anderledes.
BoligOne Mogens Kragh I/S
📞 97 42 12 52
✉️ holstebro@boligone.dk
Sammen om et godt boligsalg
Ofte stillede spørgsmål
Hvorfor bliver min bolig ikke solgt?
Der kan være mange årsager. Prisen kan være en del af forklaringen, men det kan også handle om billeder, præsentation, markedsføring, målgruppe eller konkurrencen fra andre boliger. Har boligen været til salg længe, bør man derfor se på hele salgsstrategien frem for automatisk at sætte prisen ned.
Skal jeg sætte prisen ned, hvis boligen har været til salg længe?
Ikke nødvendigvis. En prisnedsættelse bør have et formål. Det afgørende er, om en ny pris placerer boligen bedre i markedet, rammer flere køberes søgekriterier og står stærkere i forhold til konkurrerende boliger. En lille prisjustering gør ikke nødvendigvis nogen reel forskel.
Hvornår bør jeg overveje at skifte ejendomsmægler?
Det kan være relevant, hvis salget er gået i stå, og der ikke længere er en tydelig plan for, hvordan der skal skabes ny interesse. Men spørg ikke kun, om du skal skifte ejendomsmægler. Spørg også, hvad en ny ejendomsmægler konkret vil gøre anderledes.
Kan en bolig med lang liggetid stadig blive solgt?
Ja. Lang liggetid betyder ikke i sig selv, at boligen ikke kan sælges. Men jo længere boligen har været på markedet, desto vigtigere kan det blive at analysere årsagen og overveje en ny strategi for pris, præsentation og markedsføring.
Hvad kan jeg selv gøre som sælger?
Start med at se på boligen med købernes øjne. Sørg for, at den fremstår præsentabel ved fotografering og fremvisning, og tal med ejendomsmægleren om den respons, der kommer fra potentielle købere. Spørg konkret, hvad der kan ændres, og aftal, hvornår effekten skal vurderes.
Skal jeg tage boligen af markedet og starte forfra?
Det afhænger af den konkrete situation. En pause eller relancering kan i nogle tilfælde være relevant, men det bør ikke være et mål i sig selv. Det vigtigste er, at en ny start også indeholder reelle ændringer og en gennemtænkt salgsstrategi.
Forfatter:
Mogens Kragh
Ejendomsmægler & valuar MDE, syns- og skønsmand og underviser
Boligskolen by BoligOne Mogens Kragh I/S – boligviden i øjenhøjde.
