Du har fundet den.
Boligen, der føles rigtig. Beliggenheden passer, huset har det, I leder efter – og måske har I allerede set jer selv bo der.
Der er bare ét problem:
Jeres nuværende bolig er ikke solgt endnu.
Du kan godt købe en ny bolig, før din gamle bolig er solgt. Men det kræver, at økonomien kan bære risikoen, og at finansiering, eventuelle forbehold og tidsplanen for de to handler er afklaret. For nogle er det bedst at sælge først – for andre kan det være rigtigt at købe først.
Skal I slå til, før en anden gør det? Eller skal I vente, til jeres egen bolig er solgt?
Det er en situation, mange boligkøbere står i. Og der findes ikke ét svar, der er rigtigt for alle. Det handler både om økonomi, risiko, markedet og om, hvor meget sikkerhed I ønsker i processen.
Først sælge – eller først købe?
Som udgangspunkt står du stærkest økonomisk, hvis din nuværende bolig er solgt, inden du skriver under på den næste.
Så kender du salgsprisen på din gamle bolig, du ved, hvad du får med videre, og du undgår som udgangspunkt usikkerheden ved at eje to boliger samtidig.
Men virkeligheden er ikke altid så enkel.
Den helt rigtige bolig kommer måske til salg, før din egen er solgt. Og især hvis du leder efter en bestemt boligtype, beliggenhed eller prisklasse, kan det være svært bare at sige:
“Vi venter på den næste.”
Derfor kan det i nogle tilfælde give god mening at købe først.
Men det bør være en bevidst beslutning – ikke en beslutning truffet i begejstring over drømmeboligen.
Mogens: Få regnet på det realistiske scenarie
Når vi rådgiver boligkøbere og boligsælgere, er et af de vigtigste spørgsmål:
Hvad sker der med økonomien, hvis den nuværende bolig ikke bliver solgt så hurtigt eller til den pris, I håber på?
Det er let at regne på den bedste situation.
Hvis boligen sælges hurtigt til udbudsprisen, ser regnestykket måske rigtig fint ud.
Men hvad hvis salget tager tre, seks eller ni måneder?
Og hvad hvis prisen bliver 100.000 eller 200.000 kr. lavere end forventet?
Det er dét regnestykke, der er vigtigt at kende, inden I køber.
Banken skal med tidligt
Inden du køber en ny bolig uden først at have solgt den gamle, bør økonomien være afklaret med banken.
Det handler ikke kun om, hvorvidt banken vil finansiere købet.
I bør også vide:
- hvor længe økonomien kan bære to boliger
- hvad de samlede månedlige udgifter bliver
- om der bliver behov for mellemfinansiering
- hvor stort et provenu banken regner med fra den nuværende bolig
- hvad der sker, hvis salgsprisen bliver lavere end forventet
Jo bedre de forskellige scenarier er gennemgået på forhånd, desto mindre risiko er der for ubehagelige overraskelser senere.
Kan du købe med forbehold for salg af egen bolig?
Ja, det kan i nogle handler være muligt at aftale, at købet er betinget af, at din egen bolig bliver solgt.
Det kan reducere din risiko betydeligt.
Men et salgsforbehold er ikke nødvendigvis attraktivt for sælger.
Hvis der er flere interesserede købere, vil en sælger ofte foretrække en køber, der kan gennemføre handlen uden først at skulle sælge en anden bolig.
Derfor afhænger mulighederne også af markedet og den konkrete handel.
Et forbehold skal desuden formuleres præcist. Det skal blandt andet være klart, hvad der forstås ved, at egen bolig er solgt, hvilken frist der gælder, og hvad der sker, hvis salget ikke lykkes.
Liselotte: Husk, at købsaftalen er en juridisk aftale
Når man forelsker sig i en bolig, kommer fokus hurtigt til at ligge på pris, overtagelsesdag og finansiering.
Men købsaftalen indeholder også de juridiske vilkår for handlen.
Derfor anbefaler vi som udgangspunkt, at du får indsat et rådgiverforbehold, så din egen rådgiver kan gennemgå handlen, inden du bliver endeligt bundet.
Det er særligt vigtigt, hvis handlen samtidig indeholder særlige betingelser – eksempelvis salg af egen bolig, finansiering eller en længere overtagelsesperiode.
En lang overtagelse kan være en løsning
Der findes også en mellemvej.
Hvis sælger af den nye bolig er fleksibel, kan I måske aftale en længere periode frem til overtagelsen.
Det giver mere tid til at få den eksisterende bolig solgt og kan mindske perioden, hvor I risikerer at sidde med udgifter til to boliger.
En fleksibel overtagelsesdag kan derfor være en vigtig del af forhandlingen – og nogle gange være næsten lige så interessant som selve prisen.
Hvad hvis din bolig allerede er til salg?
Hvis din nuværende bolig allerede er på markedet, bør du se nøgternt på, hvordan salget går.
Hvor længe har den været til salg?
Hvor mange fremvisninger har der været?
Er der interesserede købere?
Hvordan ligger prisen sammenlignet med tilsvarende boliger?
Og vigtigst:
Hvad er den realistiske salgspris – ikke bare den pris, du håber på?
Hvis økonomien ved køb af den nye bolig afhænger af et bestemt provenu, kan en for optimistisk forventning til salgsprisen skabe problemer senere.
Skal din bolig ikke først sættes til salg?
Så bliver vurderingen endnu vigtigere.
Før du binder dig til en ny bolig, bør du have en realistisk salgsvurdering af den bolig, du allerede ejer.
Ikke bare et bud på, hvad den måske kan sælges til.
Du bør også have en vurdering af den forventede salgstid, konkurrerende boliger i området og hvilken prisstrategi der giver bedst mulighed for at få boligen solgt inden for den periode, du har til rådighed.
Fordelen ved at købe først
Der kan være gode grunde til at købe, inden du har solgt.
Du risikerer ikke at stå uden bolig, når din egen er solgt.
Du kan slå til, når den rigtige bolig dukker op.
Og du kan måske undgå at skulle flytte i en midlertidig bolig mellem salg og køb.
For nogle familier giver det en langt bedre og mere sammenhængende flytning.
Men den fleksibilitet har en pris: Du påtager dig en større økonomisk risiko.
Fordelen ved at sælge først
Når du sælger først, får du langt større sikkerhed.
Du kender dit provenu og dermed dit reelle budget til den næste bolig.
Du undgår samtidig presset ved at skulle sælge hurtigt, fordi du allerede har købt.
Det kan også give dig en bedre position i prisforhandlingen om din egen bolig.
Hvis du allerede har købt og har en bestemt dato, hvor økonomien begynder at blive presset, kan det være sværere at sige nej til et lavere bud.
Det ved køberen måske ikke – men du mærker selv presset.
Pas på dominoeffekten
Et boligskifte består ofte af flere handler, der skal passe sammen.
Din køber skal måske selv sælge sin bolig. Sælgeren af den bolig, du vil købe, skal måske videre til en tredje bolig.
Derfor kan én forsinkelse påvirke flere handler.
Jo flere forudsætninger der er for, at dit boligskifte lykkes, desto vigtigere er det, at aftaler, frister og forbehold hænger ordentligt sammen.
Hvad ville vi selv se på?
Hvis du overvejer at købe, før du har solgt, ville vi især se på fire ting:
1. Din økonomiske buffer
Kan økonomien holde til en længere salgsperiode end forventet?
2. Hvor let din nuværende bolig forventes at kunne sælges
Pris, beliggenhed, boligtype og det aktuelle marked betyder meget.
3. Hvor unik den nye bolig er
Er det en boligtype, der sjældent kommer til salg, kan der være større grund til at handle nu.
4. Mulighederne i købsaftalen
Kan der aftales salgsforbehold, længere overtagelse eller andre vilkår, som reducerer risikoen?
Der findes ikke ét rigtigt svar
Nogle bør helt klart sælge først.
Andre har økonomien og risikovilligheden til at købe først.
Og nogle kan finde en løsning midt imellem gennem den rigtige kombination af finansiering, forbehold og overtagelsesdag.
Det vigtigste er, at beslutningen ikke alene bliver:
“Vi vil virkelig gerne have huset.”
Den bør også være:
“Vi ved, hvad der sker, hvis vores egen bolig ikke bliver solgt som forventet – og det kan vores økonomi holde til.”
Så bliver boligdrømmen ikke afhængig af, at alt går præcis efter planen.
Skal du både købe og sælge?
Det er netop i skiftet mellem to boliger, at god rådgivning kan gøre en stor forskel.
Som ejendomsmæglere kan vi hjælpe med at vurdere din nuværende bolig og lægge en realistisk plan for salget.
Som køberrådgivere kan vi samtidig hjælpe dig med den bolig, du overvejer at købe – blandt andet med gennemgang af handlen, købsaftalen, forbehold og selve købsprocessen.
På den måde kan vi se salget og købet som én samlet boligrejse frem for to separate handler.
Ofte stillede spørgsmål
Kan jeg købe en ny bolig, før min nuværende bolig er solgt?
Ja, det kan være muligt. Det afhænger især af din økonomi og bankens godkendelse. Du skal være forberedt på, at du i en periode kan komme til at have udgifter til to boliger, hvis din nuværende bolig ikke bliver solgt inden overtagelsen af den nye.
Hvad er et salgsforbehold?
Et salgsforbehold betyder, at købet af den nye bolig gøres betinget af, at din nuværende bolig bliver solgt inden for nærmere aftalte betingelser og frister.
Det kan mindske din risiko, men sælgeren af den nye bolig behøver ikke acceptere et sådant forbehold. Er der andre interesserede købere, kan et tilbud uden salgsforbehold stå stærkere.
Hvad er mellemfinansiering?
Mellemfinansiering er en midlertidig finansiering, der kan blive relevant, når du køber den nye bolig, før pengene fra salget af din gamle bolig er til rådighed.
Tal med din bank om mulighederne, vilkårene og omkostningerne, inden du binder dig til købet.
Er det bedst at sælge sin bolig, før man køber en ny?
Det er ofte den økonomisk mest sikre rækkefølge, fordi du kender salgsprisen og dermed bedre kan beregne dit budget til den nye bolig.
Men det er ikke nødvendigvis den rigtige løsning for alle. Hvis du har en robust økonomi, og den helt rigtige bolig kommer til salg, kan det i nogle situationer give mening at købe først.
Hvad hvis min nuværende bolig bliver solgt billigere end forventet?
Det er en af de vigtigste risici at tage højde for.
Hvis dit køb er baseret på et bestemt forventet provenu fra din nuværende bolig, kan en lavere salgspris påvirke finansieringen af den nye bolig. Derfor bør du kende konsekvensen af forskellige salgspriser, inden du køber.
Kan en lang overtagelsesfrist hjælpe?
Ja. En længere overtagelsesperiode på den nye bolig kan give dig ekstra tid til at sælge din nuværende bolig og dermed mindske eller måske helt undgå en periode med to boliger.
Det kræver naturligvis, at sælgeren af den nye bolig vil acceptere den ønskede overtagelsesdag.
Skal jeg have et rådgiverforbehold i købsaftalen?
Vi anbefaler som udgangspunkt, at købet er betinget af din rådgivers godkendelse.
Det giver din køberrådgiver mulighed for at gennemgå købsaftalen og handlens dokumenter og reagere på forhold, der bør undersøges eller afklares, inden handlen bliver endelig.
Skal du både købe og sælge bolig?
Det kan være svært at vurdere, om du skal købe først eller sælge først – især når den rigtige bolig pludselig dukker op.
Hos BoligOne Mogens Kragh I/S kan vi hjælpe dig med at se køb og salg i sammenhæng.
Vi kan blandt andet hjælpe med:
- realistisk vurdering af din nuværende bolig
- plan for salget
- køberrådgivning ved den nye bolig
- gennemgang af købsaftale og dokumenter
- rådgivning om forbehold og overtagelsesdag
- prisforhandling på den bolig, du ønsker at købe
Ring til os på 97 42 12 52
E-mail: holstebro@boligone.dk
Sammen om et godt boligsalg – og et trygt boligskifte.
Forfatter
Liselotte Kragh & Mogens Kragh
BoligOne Mogens Kragh I/S
Mogens Kragh er ejendomsmægler og valuar MDE samt certificeret køberrådgiver.
Liselotte Kragh er ejendomsmægler MDE og certificeret køberrådgiver.
Vi rådgiver både boligkøbere og boligsælgere og hjælper blandt andet, når køb og salg af bolig skal koordineres.
Boligskolen by BoligOne Mogens Kragh I/S – boligviden i øjenhøjde.
