Hvordan fastsætter en mægler værdien?
“Hvad tror I, vi kan få for huset?”
Det spørgsmål får vi næsten hver eneste dag, når vi er ude på en salgsvurdering.
Liselotte: Det er faktisk et af de sværeste spørgsmål at svare på. Ikke fordi vi ikke ved, hvad vi laver – men fordi ingen kan love en bestemt salgspris.
Mogens: Nej, præcis. Der findes ikke et facit. En bolig er jo i sidste ende det værd, som en køber er villig til at betale, og en sælger er villig til at acceptere.
Det er derfor, vi altid taler om en realistisk salgspris fremfor en garanteret salgspris
Vi starter ikke med et tal
Liselotte: Mange tror måske, at vi sætter os ud i bilen og tænker: “Den her bolig er nok 3 millioner værd.”
Sådan foregår det heldigvis ikke.
Mogens: Nej. Vi starter faktisk med markedet – ikke med prisen.
Vi undersøger blandt andet:
- Hvad er lignende boliger blevet solgt til?
- Hvor lang tid var de til salg?
- Hvor mange konkurrerende boliger findes der?
- Hvordan ser efterspørgslen ud lige nu?
- Hvordan udvikler markedet sig lokalt?
Først derefter begynder billedet at tegne sig.
To ens huse kan have vidt forskellig værdi
Liselotte: Noget af det, der overrasker mange, er, hvor stor betydning beliggenheden har.
To huse kan næsten være identiske.
Samme størrelse.
Samme byggeår.
Samme planløsning.
Men prisen kan alligevel være meget forskellig.
Mogens: Den ene bolig ligger måske på en stille villavej tæt på skole og indkøb.
Den anden ligger ud til en trafikeret vej.
Eller måske har den ene en fantastisk udsigt over naturen.
Det er ting, som køberne lægger mærke til – og som markedet belønner.
Standen betyder selvfølgelig også noget
Liselotte: Vi kigger naturligvis også på selve boligen.
Hvordan er taget?
Vinduerne?
Køkkenet?
Badeværelserne?
Installationerne?
Mogens: Men det betyder ikke, at alt nødvendigvis skal være nyt.
Tværtimod oplever vi ofte, at købere gerne vil sætte deres eget præg på boligen.
Det vigtigste er, at prisen passer til standen.
Dokumenterne fortæller også en historie
Liselotte: En vurdering handler ikke kun om det, vi ser med øjnene.
Vi gennemgår også en lang række dokumenter.
Mogens: Blandt andet:
- BBR-meddelelsen
- Tingbogen
- Matrikelkortet
- Lokalplanen
- Servitutter
- Energimærket
- Offentlige oplysninger
- Tilstandsrapport og elinstallationsrapport, hvis de foreligger
Alt sammen hjælper os med at danne det samlede billede.
Kan en computer ikke bare regne prisen ud?
Liselotte: Det spørgsmål får vi også tit.
Der findes jo masser af hjemmesider, hvor man kan få en automatisk prisvurdering.
Mogens: Og de kan faktisk være et ganske fint udgangspunkt.
Men de kan ikke se udsigten fra terrassen.
De kan ikke mærke stemningen i huset.
De kan ikke vurdere materialernes kvalitet.
De ved heller ikke, om haven er en lille oase eller kræver en total omlægning.
Det er derfor, en digital vurdering aldrig kan stå alene.
Hvad sker der, hvis prisen bliver sat for højt?
Liselotte: Det er nok noget af det vigtigste at tale om.
For mange tænker:
“Vi kan jo altid sætte prisen ned senere.”
Mogens: Det kan man selvfølgelig.
Men virkeligheden er ofte, at de mest interesserede købere holder øje med markedet fra første dag.
Hvis boligen bliver liggende længe, begynder nogle købere at spekulere på, om der mon er noget galt.
Og så bliver det ofte sværere.
Kan prisen også blive sat for lavt?
Liselotte: Ja, selvfølgelig.
Ingen ønsker at sælge billigere end nødvendigt.
Mogens: Derfor handler en god vurdering om balance.
Prisen skal være høj nok til, at sælger får den værdi, boligen fortjener.
Men samtidig realistisk nok til, at køberne får lyst til at komme og se den.
Det er ofte dér, de bedste handler bliver skabt.
Hvorfor vurderer forskellige mæglere forskelligt?
Liselotte: Det oplever mange sælgere.
Tre mæglere kan komme med tre forskellige vurderinger.
Mogens: Og så bliver man måske fristet til at vælge den højeste.
Det kan vi godt forstå.
Men spørg hellere:
“Hvordan er I kommet frem til den pris?”
Det er forklaringen, der er interessant.
Ikke kun tallet.
Den bedste vurdering er den ærlige vurdering
Liselotte: Vi plejer faktisk at sige, at vores opgave ikke er at fortælle folk det, de gerne vil høre.
Mogens: Men det, de har brug for at vide.
Nogle gange er vurderingen højere end forventet.
Andre gange lidt lavere.
Men ærlige forventninger giver næsten altid det bedste udgangspunkt for et godt boligsalg.
Vores fælles råd
Liselotte: Når du får vurderet din bolig, så spørg endelig ind.
Hvordan er prisen beregnet?
Hvilke handler er den sammenlignet med?
Hvilke styrker og svagheder ser mægleren?
Mogens: En realistisk salgspris handler ikke om held.
Den bygger på lokalkendskab, erfaring, dokumentation og et indgående kendskab til markedet.
Og jo bedre grundlaget er, desto større er sandsynligheden for et godt boligsalg.
Ofte stillede spørgsmål
Er den offentlige ejendomsvurdering det samme som salgsprisen?
Liselotte: Nej. Den offentlige vurdering bruges primært som grundlag for beskatning og er ikke et udtryk for den aktuelle markedsværdi.
Hvorfor vurderer forskellige mæglere boligen forskelligt?
Mogens: Fordi vurderingen bygger på faglige skøn, erfaring, sammenlignelige handler og den enkelte mæglers analyse af markedet.
Kan en online boligvurdering bruges?
Liselotte: Ja, som et første pejlemærke. Men den kan ikke tage højde for alle de forhold, som en køber ser, når boligen opleves i virkeligheden.
Er det bedst at starte højt og sætte prisen ned senere?
Mogens: Vores erfaring er, at en realistisk pris fra starten som regel giver flest interesserede købere og det bedste forløb.
Koster en salgsvurdering noget?
Liselotte: Det afhænger af den enkelte ejendomsmægler. Hos os er en uforpligtende salgsvurdering naturligvis gratis.
Liselotte og Mogens’ personlige råd
Liselotte: Noget af det vigtigste for os er, at en salgsvurdering giver ro i maven. Du skal ikke bare have et tal – du skal forstå, hvorfor tallet ser ud, som det gør.
Mogens: Når vi kører fra en vurdering, håber vi altid, at boligejeren føler sig klogere. Uanset om boligen skal sælges nu, om et halvt år eller måske først om flere år. For en realistisk salgspris handler ikke om at gætte. Den handler om faglighed, erfaring og et ærligt blik på markedet.
Har du brug for en professionel vurdering af din bolig?
Vi tilbyder en uforpligtende salgsvurdering med udgangspunkt i den aktuelle markedssituation, lokalkendskab og mange års erfaring med boligsalg i Holstebro og omegn.
BoligOne Mogens Kragh I/S
📧 holstebro@boligone.dk
Artiklen er udarbejdet af Liselotte Kragh, ejendomsmægler MDE og certificeret køberrådgiver, samt Mogens Kragh, ejendomsmægler MDE, valuar, syns- og skønsmand samt certificeret køberrådgiver hos BoligOne Mogens Kragh I/S.
Gennem BOLIGSKOLEN deler Liselotte og Mogens deres erfaring og viden om boligkøb, boligsalg, jura og boligmarkedet – formidlet i øjenhøjde, så du som boligejer eller boligkøber kan træffe velinformerede beslutninger.
